Vender una vivienda por 250.000 euros no significa que vayas a recibir 250.000 euros limpios, tampoco significa que Hacienda vaya a cobrar impuestos sobre esos 250.000 euros, y vender un piso por más dinero del que costó no permite saber, simplemente restando ambos precios, cuánto tendrás que pagar en el IRPF.
Estas tres confusiones están detrás de muchos de los errores que cometen los propietarios cuando empiezan a calcular los impuestos al vender un piso en Cantabria.
Antes de poner una vivienda a la venta en Santander, Torrelavega, Castro Urdiales, Laredo, Suances o cualquier otro municipio de Cantabria, es aconsejable hacer algo que muchas veces se deja para el final, calcular no solamente cuánto podría valer el inmueble, sino cuánto dinero puede quedar realmente después de la venta.
Porque una cosa es el precio por el que se vende una vivienda y otra muy diferente es el resultado económico final para el propietario.
En Inmosantander vemos que muchos propietarios empiezan haciendo una cuenta aparentemente sencilla, Precio de venta – precio que pagué = beneficio, a partir de ahí intentan calcular cuánto se llevará Hacienda. El problema es que fiscalmente el cálculo es bastante más complejo.
Cuando una persona física residente transmite un inmueble, la Agencia Tributaria señala que la ganancia o pérdida patrimonial se determina, con carácter general, por la diferencia entre los valores de transmisión y adquisición. Esos valores pueden incorporar diferentes gastos, tributos, inversiones y mejoras conforme a las reglas fiscales.
Vamos a repasar los errores más frecuentes al calcular los impuestos de la venta de una vivienda, con ejemplos sencillos para propietarios que estén pensando en vender un piso en Santander o Cantabria.
Error 1. Pensar que Hacienda cobra un porcentaje sobre todo el precio de venta
Probablemente sea el error más habitual, un propietario dice:
“Voy a vender mi piso por 300.000 euros. ¿Cuánto se lleva Hacienda de esos 300.000?”
La pregunta parte de una idea equivocada. En términos generales, el IRPF no se calcula aplicando directamente un porcentaje sobre todo el precio por el que se vende el inmueble.
Lo que se determina es si la operación genera una ganancia o una pérdida patrimonial, comparando fiscalmente el valor de transmisión y el valor de adquisición.
Ejemplo
Imaginemos dos propietarios de Santander. Los dos venden su piso por 250.000 euros.
El propietario A adquirió su vivienda por 80.000 euros hace muchos años.
El propietario B la adquirió por 225.000 euros.
Aunque ambos reciben el mismo precio de venta, su situación fiscal puede ser completamente diferente. El precio de venta, por sí solo, no nos dice cuánto tendrán que pagar.
Por eso búsquedas como, “¿Cuánto pago a Hacienda si vendo mi piso por 250.000 euros?”no pueden contestarse correctamente con un único porcentaje. Hace falta conocer la historia de la vivienda.
Error 2. Restar simplemente el precio de compra al precio de venta
Este es probablemente el segundo error más frecuente, la cuenta suele hacerse así:
Compré por 120.000 €
Vendo por 220.000 €
He ganado 100.000 €
Pero esa diferencia de 100.000 euros no tiene por qué coincidir con la ganancia patrimonial que finalmente resulte a efectos fiscales.
La normativa permite incorporar al valor de adquisición determinados gastos y tributos inherentes a la compra satisfechos por el adquirente, además del coste de inversiones y mejoras cuando proceda. Del valor de transmisión también pueden descontarse los gastos y tributos inherentes a la transmisión satisfechos por el vendedor.
Un ejemplo práctico
Supongamos que compraste un piso en Santander por 150.000 euros y ahora lo vendes por 250.000 euros
La resta básica sería
250.000 – 150.000 = 100.000 euros
Ahora imaginemos que, exclusivamente a efectos de este ejemplo, existen
12.000 euros de gastos y tributos relacionados con la adquisición que pueden incorporarse al valor de adquisición.
10.000 euros correspondientes a inversiones o mejoras fiscalmente computables.
Y 6.000 euros de gastos y tributos de la transmisión satisfechos por el vendedor que pueden minorar el valor de transmisión.
El cálculo ilustrativo cambiaría.
Valor de adquisición:
150.000 + 12.000 + 10.000 = 172.000 euros
Valor de transmisión:
250.000 – 6.000 = 244.000 euros
Ganancia:
244.000 – 172.000 = 72.000 euros
Ya no hablamos de 100.000 euros, hablamos de 72.000 euros en este supuesto simplificado, la diferencia es importante.
Error 3. No conservar los gastos de cuando se compró la vivienda
Este error suele descubrirse muchos años después. Alguien compró un piso en Santander en 2008, 2010 o 2012 y ahora decide venderlo, tiene la escritura pero no encuentra prácticamente ningún otro documento de aquella operación, no recuerda exactamente cuánto pagó en determinados impuestos o gastos y tampoco conserva algunos justificantes.
Para calcular correctamente el valor de adquisición pueden ser relevantes determinados gastos y tributos inherentes a la adquisición satisfechos por quien ahora vende. La Agencia Tributaria incluye estos conceptos en las reglas de cálculo del valor de adquisición.
Por eso, si estás pensando en vender una vivienda comprada hace años, conviene empezar recopilando documentación antes de ponerla en el mercado no cuando llegue la declaración de la Renta del año siguiente.
Error 4. Pensar que cualquier reforma realizada en el piso reduce la ganancia
Este error merece mucha atención, el propietario recuerda todas las obras realizadas durante veinte años, Cambié la caldera, Pinté varias veces el piso, Arreglé una humedad, Cambié una persiana, Reformé completamente la vivienda…y mete todo en el mismo saco, fiscalmente no es correcto.
La Agencia Tributaria diferencia entre inversiones y mejoras, que pueden formar parte del valor de adquisición cuando cumplen los requisitos correspondientes, y los simples gastos de conservación y reparación, que no reciben automáticamente el mismo tratamiento.
Por tanto, no toda factura relacionada con la vivienda puede añadirse al precio de adquisición.
Una reforma integral no es lo mismo que pintar una pared
Error 5. Tener las reformas pero no tener las facturas
Este error está relacionado con el anterior, el propietario puede haber realizado una inversión importante, pero veinte años después no conserva la documentación. La documentación de las actuaciones realizadas en la vivienda puede ser extraordinariamente importante cuando llegue el momento de vender. Por eso recomendamos conservar facturas, justificantes de pago, contratos, presupuestos aceptados, licencias cuando hayan sido necesarias y cualquier otra documentación que permita acreditar correctamente las actuaciones.
Una buena carpeta documental puede tener más importancia de la que muchos propietarios imaginan.
Error 6. Confundir el dinero que queda por pagar de hipoteca con la ganancia fiscal
Este error es muy frecuente entre propietarios que quieren vender un piso con hipoteca.
Precio de venta: 300.000 euros
Hipoteca pendiente: 100.000 euros
El propietario piensa “Realmente solo estoy ganando 200.000 euros porque 100.000 se los lleva el banco», No funciona exactamente así. La cantidad que todavía debes de tu préstamo hipotecario y el cálculo de la ganancia patrimonial son cuestiones diferentes. La hipoteca pendiente influye muchísimo en el dinero neto que recibirá el propietario, porque tendrá que cancelarla con parte del precio de venta pero no debe confundirse con el sistema fiscal utilizado para determinar la ganancia patrimonial.
Precio de venta, ganancia fiscal y dinero neto son tres cosas diferentes
Este concepto es fundamental, puedes vender por 300.000 euros, tener una ganancia fiscal determinada, deber todavía 100.000 euros al banco, y finalmente disponer de una cantidad neta muy distinta después de cancelar deuda, pagar gastos e impuestos.
Por eso, cuando alguien pregunta “¿Cuánto me quedará después de vender mi piso?” hay que hacer un cálculo diferente al de “¿Cuál será mi ganancia patrimonial en el IRPF?”
Error 7. Olvidar que la vivienda ha estado alquilada
Este puede ser uno de los errores más costosos, un propietario compra un piso, lo alquila durante diez años y finalmente decide venderlo. Calcula la ganancia como si la vivienda nunca hubiese estado arrendada, sin embargo, el periodo durante el cual el inmueble ha generado rendimientos puede tener consecuencias en el cálculo fiscal.
Las reglas fiscales contemplan el efecto de las amortizaciones en el valor de adquisición cuando proceda, incluido el cómputo de la amortización mínima en determinados supuestos.
Esto puede provocar que la ganancia fiscal sea superior a la cantidad que el propietario había calculado inicialmente.
Especial atención si quieres vender un piso alquilado en Santander
Si tienes un inmueble en alquiler desde hace años y estás valorando venderlo, conviene revisar las declaraciones fiscales anteriores y estudiar el efecto que puede tener el alquiler en el cálculo. No debería hacerse la previsión fiscal simplemente comparando la escritura antigua con la oferta actual.
Error 8. Pensar que IRPF y plusvalía municipal son el mismo impuesto
No son lo mismo y confundirlos puede hacer que un propietario calcule mal el coste total de la operación.
Por un lado tenemos el IRPF, en el que puede surgir una ganancia patrimonial derivada de la transmisión. Por otro está el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, conocido popularmente como plusvalía municipal. El segundo es un impuesto municipal que grava, conforme a su regulación, el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana puesto de manifiesto con motivo de determinadas transmisiones.
Por tanto, al calcular los impuestos por vender un piso en Santander, no debemos mirar solamente el IRPF.
Error 9. Dar por hecho que siempre habrá que pagar plusvalía municipal
Tampoco es correcto, la regulación del impuesto contempla un supuesto de no sujeción cuando se constata que no ha existido incremento de valor del terreno, conforme a las reglas establecidas para acreditarlo.
Esto significa que no debería asumirse automáticamente “Vendo un piso, por tanto tengo que pagar plusvalía.”, hay que calcularla y estudiar las circunstancias concretas de la transmisión.
¿Y si he vendido con pérdidas?
Precisamente aquí resulta especialmente importante comprobar si realmente existe incremento de valor a efectos de este impuesto y realizar correctamente los trámites correspondientes.
No conviene limitarse a pagar automáticamente sin estudiar primero el caso.
Error 10. Calcular la plusvalía municipal como un porcentaje del precio de venta
Otro error habitual, la plusvalía municipal no se calcula simplemente aplicando un porcentaje al precio total por el que vendes tu vivienda. Para determinar correctamente el impuesto hay que tener en cuenta las reglas establecidas legalmente y los elementos concretos de la operación. Por tanto, dos pisos vendidos por exactamente 200.000 euros podrían tener resultados distintos.
Si vas a vender una vivienda en Santander, habrá que revisar específicamente la situación de ese inmueble.
Error 11. Pensar que por tener más de 65 años no se pagan impuestos al vender cualquier vivienda
Este error puede generar una sorpresa considerable, es cierto que existe una exención muy relevante para personas mayores de 65 años. La exención afecta a la ganancia derivada de la transmisión de la vivienda habitual cuando se cumplen los requisitos legalmente previstos. La Agencia Tributaria confirma expresamente la exención de la ganancia patrimonial obtenida por mayores de 65 años al transmitir su vivienda habitual.
Hay que estudiar qué inmueble reúne las condiciones de vivienda habitual y las circunstancias concretas de la transmisión.
Error 12. No comprobar si se puede aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual
Este es casi el error contrario, hay propietarios que venden una vivienda, compran otra y asumen que inevitablemente tendrán que pagar íntegramente por la ganancia de la primera operación, sin embargo, cuando se transmite la vivienda habitual y el importe obtenido se reinvierte en una nueva vivienda habitual, la ganancia puede resultar exenta total o parcialmente siempre que se cumplan los requisitos establecidos. La reinversión, por tanto, debe estudiarse antes de presentar la declaración y preferiblemente antes incluso de estructurar ambas operaciones.
Error 13. Pensar que comprar otra vivienda siempre permite no pagar IRPF
Ahora vamos al error inverso, algunos propietarios conocen la existencia de la reinversión, pero la interpretan de una manera demasiado amplia. La exención por reinversión está vinculada a la transmisión de la vivienda habitual y a la adquisición o rehabilitación de otra vivienda habitual, además de los restantes requisitos establecidos fiscalmente.
Comprar cualquier otro inmueble no convierte automáticamente la ganancia en exenta.
Por ejemplo, vender una segunda residencia y comprar otra segunda residencia no debe confundirse con la exención por reinversión en vivienda habitual.
Error 14. Pensar que toda la ganancia queda exenta aunque solamente se reinvierta una parte
La reinversión también puede ser parcial, cuando no se reinvierte todo el importe que debe tenerse en cuenta conforme a las reglas fiscales, la exención puede resultar proporcional. Por eso es importante hacer los cálculos correctamente, no podemos aplicar simplemente “Compré otra casa, por tanto no pago nada”. Será necesario conocer cuánto se ha obtenido, cuánto se ha reinvertido y si se cumplen los demás requisitos.
Error 15. Vender primero y estudiar después cómo funciona la reinversión
Este error no siempre tiene solución sencilla. La planificación fiscal debería realizarse antes de ejecutar la operación, especialmente cuando el propietario ya sabe que su objetivo es vender una vivienda para comprar otra. Conocer previamente los requisitos permite organizar mejor los plazos y conservar la documentación necesaria.
Esperar hasta la campaña de la Renta para preguntarse si se cumplían las condiciones es una forma innecesaria de complicar una operación que podía haberse preparado desde el principio.
Error 16. Calcular mal una vivienda heredada
Las viviendas heredadas merecen un tratamiento especial porque muchos propietarios utilizan una referencia equivocada para calcular su ganancia. “Mi padre compró este piso por 20.000 euros y yo lo he vendido por 200.000, así que he ganado 180.000 euros.”
Ese razonamiento no debe aplicarse automáticamente cuando quien vende adquirió el inmueble mediante herencia. En las adquisiciones lucrativas, como una herencia o una donación, se aplican reglas específicas y se toma como referencia el valor resultante de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, con los límites establecidos legalmente.
Ejemplo de piso heredado en Cantabria
Imaginemos que tres hermanos heredan un piso en Santander.
Años después deciden venderlo por 240.000 euros.
Para calcular la ganancia no basta con averiguar cuánto pagaron sus padres por la vivienda décadas atrás.
Hay que revisar la documentación de la herencia y calcular correctamente el valor de adquisición fiscal de los actuales propietarios.
Este es uno de los motivos por los que recomendamos revisar detenidamente toda la documentación antes de vender un piso heredado en Cantabria.
Error 17. Pensar que el dinero recibido por una herencia y la posterior venta son una única operación fiscal
No lo son, primero existe una adquisición hereditaria, posteriormente puede existir una compraventa. Son operaciones diferentes y pueden tener consecuencias fiscales distintas. Cuando los herederos venden la vivienda deberán estudiar la ganancia o pérdida patrimonial derivada de esa posterior transmisión.
Por eso, cuando una familia hereda una vivienda y desde el primer momento sabe que probablemente la venderá, es conveniente estudiar toda la operación de forma conjunta desde el principio.
Error 18. No distinguir entre gasto de la venta y gasto que reduce la ganancia fiscal
Este error es más sutil. Una operación inmobiliaria puede tener varios gastos pero que un propietario tenga que pagar algo como consecuencia de la venta no significa automáticamente que ese gasto pueda descontarse del IRPF de la manera que él imagine.
La normativa permite reducir el valor de transmisión por los gastos y tributos inherentes a la transmisión satisfechos por el transmitente pero es necesario analizar cada concepto correctamente y conservar su justificación.
Error 19. No tener en cuenta la comisión de la inmobiliaria al estudiar el neto de la venta
Si el propietario utiliza servicios profesionales para vender la vivienda, esos honorarios forman parte de los costes económicos que debe considerar para saber cuánto dinero neto obtendrá. Además, el tratamiento fiscal de los gastos inherentes a la transmisión debe revisarse conforme a las reglas correspondientes.
Error 20. Creer que cancelar la hipoteca es solo devolver al banco lo que falta
Cuando existe una hipoteca, vender también puede implicar diferentes actuaciones y gastos relacionados con su cancelación. El importe de capital pendiente es una cosa, los posibles gastos de cancelación económica o registral son otra. Antes de aceptar una oferta es aconsejable pedir al banco la información necesaria para saber exactamente cuánto queda pendiente y estudiar los trámites de cancelación.
Esto es especialmente importante cuando el propietario vende para comprar otra vivienda y necesita saber de cuánto dinero dispondrá para la siguiente operación.
Error 21. Utilizar el precio anunciado en internet como si fuera el precio definitivo de venta
Este error no es estrictamente tributario, pero puede arruinar todo el cálculo fiscal.
Un propietario piensa que su piso vale 350.000 euros porque ha visto viviendas parecidas anunciadas a ese precio, a continuación calcula sus impuestos suponiendo que venderá por 350.000 pero una vivienda anunciada por 350.000 euros no significa necesariamente que vaya a venderse por ese importe.
El precio de oferta y el precio final de compraventa no son necesariamente iguales, por eso toda previsión sobre impuestos debería partir de una valoración de mercado razonable y, posteriormente, actualizarse cuando exista una oferta real.
Error 22. No reservar dinero para pagar los impuestos después de vender
Es un error sencillo pero peligroso. Se firma la compraventa, el propietario recibe el dinero, cancela la hipoteca, compra otra vivienda, realiza una reforma y meses después llega el momento de preparar la declaración de la Renta correspondiente al ejercicio de la venta. Entonces descubre que existe una ganancia patrimonial considerable para la que no había reservado liquidez.
La venta de un inmueble genera la ganancia o pérdida correspondiente en el ejercicio en que se produce la transmisión y debe declararse conforme a las reglas del IRPF. Por eso conviene estimar de antemano las consecuencias fiscales y reservar dinero suficiente cuando corresponda.
Entonces, ¿Cómo debería calcularse correctamente una venta?
No existe una única fórmula válida para todos los propietarios, pero sí un orden razonable.
Primero: determinar un precio de venta realista
Antes de calcular impuestos necesitas saber aproximadamente por cuánto puede venderse la vivienda, no por cuánto te gustaría venderla, ni por cuánto está anunciado el piso del vecino sino por cuánto tiene sentido pensar que puede cerrarse una operación en las circunstancias actuales del mercado.
Segundo: revisar cómo adquiriste la vivienda
Hay que saber si fue compra, herencia, donación, adjudicación u otra forma de adquisición.
Tercero: recuperar la documentación de la adquisición
Escrituras, justificantes de impuestos, facturas, documentación relacionada con las inversiones o mejoras.
Cuarto: revisar la historia posterior del inmueble
¿Ha sido vivienda habitual? ¿Ha estado alquilado? ¿Se ha reformado? ¿Existen varios propietarios? ¿Tiene hipoteca?
Quinto: calcular los gastos previsibles de la venta
Esto permite aproximarse al dinero neto.
Sexto: analizar el IRPF
Habrá que determinar correctamente la ganancia o pérdida patrimonial y estudiar si existe alguna exención.
Séptimo: analizar la plusvalía municipal
Cuando corresponda, hay que calcularla de forma independiente.
Octavo: estudiar el resultado neto
Solo entonces podremos responder a la pregunta que verdaderamente interesa al propietario:
¿Cuánto dinero me quedará después de vender mi piso?
¿Por qué es especialmente importante hacer estos cálculos antes de vender un piso en Santander?
Porque una pequeña diferencia en la planificación puede cambiar de forma importante las expectativas de un propietario. Pensemos en alguien que quiere vender su piso en Santander para comprar otro. Necesita saber cuánto dinero tendrá disponible para la entrada de la nueva vivienda, no le sirve únicamente saber que su piso puede venderse por 300.000 euros, debe conocer aproximadamente, cuánto queda de hipoteca, qué gastos tendrá, qué impuestos pueden surgir, si puede aplicar una exención por reinversión y cuánto dinero podrá destinar realmente a la siguiente compra.
Lo mismo ocurre con una familia que quiere vender un piso heredado en Cantabria, antes de repartirse mentalmente el precio entre los herederos, conviene analizar toda la operación.
¿Estás pensando en vender un piso en Santander o Cantabria?
Si estás valorando vender una vivienda en Santander o Cantabria, antes de decidir un precio conviene conocer bien el inmueble, su documentación y el resultado económico que esperas obtener.
En Inmosantander ayudamos a propietarios a preparar la venta desde el principio, estudiamos la vivienda, analizamos el mercado, planteamos un precio de salida realista y te ayudamos a identificar los aspectos que conviene tener preparados antes de iniciar la comercialización. Cada vivienda es diferente, no es lo mismo vender una vivienda habitual que una segunda residencia, ni un piso comprado recientemente que otro adquirido hace treinta años, ni una vivienda heredada que un piso que lleva diez años alquilado.
Por eso, si estás pensando en vender tu piso en Santander, merece la pena estudiar tu caso antes de poner el anuncio.
¿Quieres saber cuánto podría venderse tu vivienda y qué aspectos deberías revisar antes de vender? Contacta con Inmosantander y solicita una valoración de tu inmueble.
Un buen precio es importante.
Saber de antemano qué te quedará después de la venta también lo es.