Tener un terreno rústico en Cantabria en el que la normativa permite construir una vivienda puede ser una excelente oportunidad, pero comprobar que la parcela cumple los requisitos urbanísticos es solamente el principio.
A partir de ese momento comienza un procedimiento administrativo en el que intervienen técnicos, el Ayuntamiento correspondiente y, dependiendo del municipio y de las características del terreno, la Comisión Regional de Ordenación del Territorio y Urbanismo (CROTU).
Por eso, una de las preguntas que más nos hacen propietarios y compradores de terrenos rústicos en Cantabria es muy sencilla, si ya sé que puedo construir, ¿qué tengo que hacer ahora?
Vamos a explicarlo paso a paso.
1. Confirmar exactamente las condiciones urbanísticas de la parcela
Aunque sepamos que la parcela se encuentra dentro de los supuestos en los que puede autorizarse una vivienda, antes de encargar el proyecto conviene conocer exactamente qué se puede construir en ese terreno rústico.
La Ley de Cantabria 5/2022 distingue, entre otras categorías, entre suelo rústico de protección ordinaria y suelo rústico de especial protección, y el procedimiento y los usos admisibles pueden ser diferentes.
Para una vivienda unifamiliar en suelo rústico de protección ordinaria resulta especialmente relevante el artículo 51 de la Ley 5/2022. Entre otros requisitos, permite excepcionalmente determinadas viviendas aisladas cuando la construcción se sitúe, en la mayor parte de su superficie, a un máximo de 200 metros del suelo urbano, siempre teniendo en cuenta el planeamiento territorial, la legislación sectorial y el planeamiento aplicable.
Pero que una parcela cumpla este requisito no significa que podamos diseñar cualquier vivienda.
Hay que comprobar cuestiones como la superficie y características de la finca, los retranqueos, la ocupación permitida, la altura, los accesos, el abastecimiento de agua, el saneamiento, la posible existencia de afecciones sectoriales y las condiciones paisajísticas y ambientales.
Además, en suelo rústico las infraestructuras necesarias para proporcionar servicios a la vivienda —como abastecimiento de agua, tratamiento de aguas residuales o suministro eléctrico— corren, con carácter general, por cuenta del promotor.
Por este motivo, antes de comprar un terreno rústico en Cantabria para construir o de comenzar a invertir dinero en un proyecto, es fundamental analizar la parcela de manera individual.
2. Encargar un proyecto básico a un arquitecto
Una vez comprobada la viabilidad urbanística, el siguiente paso será trabajar con un técnico competente, normalmente un arquitecto.
No se trata simplemente de dibujar la casa que queremos.
El proyecto debe plantearse desde el principio respetando las condiciones particulares que afectan al suelo rústico en Cantabria y buscando una correcta integración de la vivienda en su entorno.
Cuando la autorización corresponda a la CROTU, la propia Ley 5/2022 establece que la solicitud debe acompañarse de un proyecto básico firmado por técnico competente.
Entre otras cuestiones, deberá reflejar las características del emplazamiento y de la construcción proyectada, su situación y, cuando proceda, la distancia al suelo urbano. Para las nuevas construcciones también debe analizar los posibles riesgos y los valores ambientales, paisajísticos o culturales que pudieran verse afectados, justificando las medidas necesarias para minimizar esa afección.
Esto explica por qué es tan importante que el arquitecto conozca desde el principio las particularidades de construir una vivienda en suelo rústico en Cantabria.
3. Solicitar la autorización correspondiente
Aquí encontramos uno de los puntos que más confusión genera.
No todos los expedientes para construir en suelo rústico en Cantabria siguen exactamente el mismo recorrido administrativo.
En suelo rústico de protección ordinaria, cuando el municipio dispone de Planeamiento General, la competencia corresponde al Ayuntamiento, aunque debe solicitarse informe a la CROTU. Si el municipio no dispone de Planeamiento General, la autorización corresponde a la propia CROTU. También corresponde a esta Comisión, con carácter general, la autorización de los usos permitidos en suelo rústico de especial protección.
Existe además una excepción importante para las viviendas situadas dentro de las Áreas de Desarrollo Rural reguladas por la ley, donde determinadas viviendas unifamiliares aisladas pueden autorizarse directamente mediante licencia municipal.
Por tanto, no conviene pensar en la CROTU y el Ayuntamiento como dos trámites idénticos y consecutivos para todos los casos. El recorrido concreto depende de la clasificación del suelo, del planeamiento del municipio y de las circunstancias de la parcela.
4. El expediente pasa por información pública y se solicitan los informes necesarios
Cuando el procedimiento exige la autorización regulada para construcciones en suelo rústico, no se trata únicamente de presentar el proyecto y esperar una respuesta.
La Ley establece un periodo de información pública de quince días, que se anuncia en el Boletín Oficial de Cantabria.
Cuando la competencia corresponde a la CROTU, también se solicita informe al Ayuntamiento correspondiente para que se pronuncie, entre otras cuestiones, sobre el cumplimiento del planeamiento, posibles valores ambientales, riesgos naturales y, cuando corresponda, la distancia prevista respecto al suelo urbano.
Si es el Ayuntamiento quien tramita la autorización junto con la licencia, solicitará simultáneamente el correspondiente informe a la CROTU.
Además, dependiendo de dónde se encuentre el terreno, pueden entrar en juego otras administraciones y normativa sectorial.
Una finca próxima a la costa, un cauce, una carretera, una zona protegida o un elemento de patrimonio puede necesitar informes o autorizaciones adicionales.
En Cantabria este análisis previo tiene especial importancia por las numerosas afecciones ambientales, paisajísticas y costeras existentes en nuestro territorio.
5. Obtener la autorización para construir en suelo rústico
Si el expediente cumple los requisitos aplicables, llegará la resolución correspondiente.
Cuando es la CROTU quien resuelve, esta autorización se refiere fundamentalmente a la admisibilidad del uso, las características generales de la construcción y su integración en el medio.
Y aquí hay una cuestión muy importante, tener la autorización para construir en suelo rústico no significa necesariamente que ya podamos empezar las obras.
La propia Ley 5/2022 señala que las autorizaciones adoptadas por la CROTU son previas e independientes de la correspondiente licencia urbanística municipal.
Además, actualmente estas autorizaciones tienen una vigencia de un año, periodo durante el cual debe solicitarse la correspondiente licencia municipal o declaración responsable. La ley permite una prórroga máxima de seis meses cuando existan causas justificadas.
Por eso es importante continuar con el procedimiento y no dejar transcurrir los plazos.
6. Preparar el proyecto necesario para solicitar la licencia municipal
Superada la fase anterior, habrá que disponer de la documentación técnica necesaria para obtener la licencia urbanística de obras.
En esta fase se concreta la vivienda que finalmente se va a construir y se acredita el cumplimiento del planeamiento municipal y del resto de normativa aplicable.
Es importante que el proyecto definitivo respete las condiciones bajo las que se haya autorizado previamente la actuación.
Cambiar sustancialmente la ubicación de la casa, su volumen o determinadas características después de haber obtenido una autorización puede provocar que haya que revisar nuevamente su compatibilidad urbanística.
Por eso resulta mucho más eficiente estudiar bien el proyecto desde el principio.
7. Solicitar la licencia de obra en el Ayuntamiento
El siguiente gran paso es la licencia municipal de obras.
El Ayuntamiento comprobará que el proyecto presentado cumple la normativa urbanística municipal y el resto de requisitos que correspondan.
En los municipios donde la propia autorización de la actuación en suelo rústico sea competencia municipal, ambos procedimientos estarán integrados, la solicitud se incorpora al procedimiento para obtener la licencia y el Ayuntamiento solicita el correspondiente informe a la CROTU.
Esta diferencia es importante porque explica por qué los trámites para construir una casa en suelo rústico pueden variar de un municipio de Cantabria a otro.
No será necesariamente idéntico tramitar una vivienda en Piélagos, Santa Cruz de Bezana, Camargo, Marina de Cudeyo, Ribamontán al Mar o cualquier otro municipio cántabro.
8. Abonar impuestos, tasas y demás gastos asociados a la construcción
La construcción de una vivienda también implica costes administrativos y fiscales que conviene incorporar al presupuesto desde el principio.
Entre ellos puede encontrarse el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO), además de las tasas municipales correspondientes y otros gastos relacionados con el proyecto técnico, dirección de obra, estudios necesarios, acometidas o autorizaciones sectoriales.
Las cantidades concretas dependerán del municipio y de las características del proyecto.
Por eso, cuando alguien está valorando comprar un terreno para construir una casa en Cantabria, no debería calcular únicamente el precio de compra de la finca y el coste de construcción, el presupuesto debe contemplar también todos estos gastos asociados.
9. Obtener la licencia y comenzar las obras
Una vez concedida la licencia y cumplidos los restantes requisitos administrativos y técnicos aplicables al proyecto, podrá comenzar la construcción.
Durante la ejecución deberán respetarse tanto el proyecto autorizado como las condiciones impuestas por las diferentes administraciones.
En una vivienda situada en suelo rústico cobra especial importancia respetar la ubicación autorizada, los movimientos de tierra, los cierres de parcela, los accesos, el tratamiento de las aguas residuales y la integración paisajística.
Un ejemplo práctico, comprar un terreno rústico en Cantabria para construir una vivienda
Imaginemos una parcela clasificada como suelo rústico de protección ordinaria situada cerca de un núcleo de población de Cantabria.
El propietario comprueba que la vivienda que pretende construir puede encajar dentro de los supuestos permitidos por la Ley 5/2022 y por el planeamiento aplicable.
El siguiente paso no debería ser empezar las obras ni encargar directamente un proyecto de ejecución completo.
Primero deberá analizar con un técnico las condiciones concretas de la parcela y plantear una vivienda compatible con ellas, después se preparará la documentación necesaria para tramitar la autorización conforme al procedimiento que corresponda en ese municipio.
Si la competencia corresponde a la CROTU, se tramitará la autorización previa y, una vez obtenida, habrá que solicitar dentro del plazo establecido la correspondiente licencia municipal.
Si la competencia corresponde al Ayuntamiento por disponer el municipio del planeamiento exigido por la ley, el procedimiento de autorización se integrará en la propia tramitación de la licencia y será el Ayuntamiento quien solicite el informe de la CROTU.
Este ejemplo demuestra por qué dos parcelas aparentemente similares pueden tener procedimientos distintos.
¿Cuánto tiempo se tarda en conseguir permiso para construir en suelo rústico en Cantabria?
Es difícil establecer un plazo único, la duración depende del municipio, de la documentación presentada, de las administraciones que tengan que emitir informes y de las posibles afecciones de la parcela.
La normativa establece determinados plazos dentro del procedimiento, por ejemplo, cuando la competencia corresponde a la CROTU, el Ayuntamiento dispone con carácter general de un mes para emitir su informe; y cuando la competencia es municipal, el informe solicitado a la CROTU tiene un plazo máximo de dos meses desde la recepción de la documentación completa, transcurrido el cual se entiende favorable.
Sin embargo, estos plazos administrativos no deben confundirse con una garantía de que todo el proceso vaya a estar terminado en ese tiempo.
Una documentación incompleta, una afección sectorial no detectada o un proyecto que necesite modificaciones pueden alargar considerablemente la tramitación.
¿Merece la pena comprar un terreno rústico para construir en Cantabria?
Puede ser una opción muy interesante, especialmente para quien busca construir una vivienda independiente en un entorno rural y próximo a alguno de los numerosos núcleos de población de Cantabria.
Pero hay una regla fundamental, no hay que comprar un terreno rústico pensando que se puede construir únicamente porque tenga viviendas cerca o porque otra parcela de la zona haya conseguido licencia.
Cada finca debe estudiarse individualmente, su clasificación urbanística, distancia al suelo urbano, superficie, accesos, servicios, afecciones sectoriales, características ambientales y planeamiento municipal pueden determinar que dos terrenos situados a pocos metros tengan posibilidades muy diferentes.
Por eso, antes de comprar una finca rústica en Cantabria para construir, es recomendable comprobar su situación urbanística y conocer el procedimiento y los costes que habrá que asumir.
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Porque cuando se trata de comprar o vender un terreno rústico en Cantabria, conocer sus posibilidades reales es una de las claves para tomar una buena decisión.