Si existe una cuestión que genera dudas prácticamente en todas las operaciones de compraventa de viviendas, esa es la relacionada con las derramas de la comunidad de propietarios. Es muy habitual que, cuando un comprador está a punto de firmar la escritura o un propietario decide vender su vivienda, aparezca una pregunta que puede llegar a provocar importantes conflictos entre ambas partes.

¿Quién tiene que pagar una derrama si el piso se vende?

La respuesta no siempre es tan sencilla como parece, muchas personas creen que quien sea propietario cuando llegue el recibo será quien tenga que asumir el gasto, mientras que otras consideran que debe pagar quien disfrutó del inmueble cuando se aprobó la obra. La realidad es que todo depende del momento en que se aprueba la derrama, de lo que establezca la comunidad de propietarios y, en muchos casos, de lo que hayan pactado comprador y vendedor en el contrato de compraventa.

En una comunidad de propietarios pueden aprobarse derramas por motivos muy diferentes, algunas responden a obras de conservación imprescindibles, como reparar una cubierta que presenta filtraciones o sustituir una bajante deteriorada, otras buscan mejorar el edificio mediante la instalación de un ascensor, la rehabilitación energética de la fachada, la colocación de paneles solares o la eliminación de barreras arquitectónicas.

Sea cual sea el motivo, estas actuaciones suelen implicar cantidades importantes que pueden alcanzar varios miles de euros por vivienda. Precisamente por ello, conocer quién debe asumir ese coste resulta fundamental antes de comprar o vender un piso.

En Inmosantander nos encontramos con esta consulta de forma habitual durante las operaciones de compraventa de viviendas en Santander y en el resto de Cantabria. Muchos propietarios quieren saber si les corresponde pagar una derrama que todavía no se ha girado, mientras que los compradores desean evitar encontrarse con gastos inesperados pocos meses después de adquirir su nuevo hogar.

En este artículo vamos a resolver todas las dudas, explicar qué dice la legislación española, analizar los casos más habituales y ofrecer una serie de recomendaciones para evitar problemas antes de acudir a la notaría.

¿Qué es exactamente una derrama en una comunidad de propietarios?

Antes de analizar quién debe asumir su pago, conviene entender qué es realmente una derrama.

Una derrama es una aportación económica extraordinaria que la comunidad de propietarios solicita a los vecinos para hacer frente a un gasto que no puede cubrirse con el presupuesto ordinario de la comunidad.

Todas las comunidades cuentan con cuotas periódicas destinadas al mantenimiento habitual del edificio. Gracias a ellas se pagan gastos como la limpieza de las zonas comunes, el suministro eléctrico del portal, el mantenimiento del ascensor, el seguro del edificio, la administración de fincas o pequeñas reparaciones, sin embargo, existen ocasiones en las que esos ingresos resultan insuficientes.

Puede ser necesario rehabilitar completamente la fachada, sustituir la cubierta del edificio, renovar las instalaciones eléctricas, reparar importantes daños estructurales o instalar un ascensor donde nunca ha existido. Estas actuaciones requieren inversiones elevadas que no pueden sufragarse únicamente con las cuotas mensuales. Es entonces cuando la junta de propietarios aprueba una derrama extraordinaria.

En la práctica, cada propietario deberá aportar la cantidad que le corresponda según el sistema de reparto aprobado por la comunidad, normalmente en función del coeficiente de participación que figure en la escritura de división horizontal.

En edificios antiguos de Santander es relativamente frecuente encontrarse con derramas destinadas a la rehabilitación de fachadas, reparación de tejados o mejora de la eficiencia energética, especialmente desde la aparición de ayudas públicas para este tipo de actuaciones.

¿Por qué las derramas generan tantos problemas al vender una vivienda?

Cuando una persona decide vender su piso, normalmente espera cancelar la hipoteca, entregar las llaves y olvidarse de cualquier obligación relacionada con esa vivienda.

Sin embargo, las derramas pueden alterar completamente esta idea.

Imaginemos el siguiente ejemplo.

Un propietario vende su vivienda en Santander durante el mes de septiembre. Dos meses después recibe una llamada del comprador informándole de que la comunidad acaba de pasar un recibo de 4.500 euros para rehabilitar la fachada.

La primera reacción suele ser pensar:

«Yo ya no soy propietario, que pague quien vive allí.»

Por su parte, el comprador responde:

«La obra se aprobó cuando el piso todavía era tuyo.»

Y es precisamente en este punto donde comienzan muchos conflictos que, en ocasiones, terminan incluso en los tribunales.

La mayoría de estas discusiones podrían evitarse si ambas partes conocieran con antelación cómo funciona realmente el sistema de aprobación de derramas y dejaran claramente reflejado en el contrato quién asumirá cada gasto.

La clave está en la fecha en que la comunidad aprueba la derrama

Uno de los errores más frecuentes consiste en pensar que la obligación de pagar nace cuando la comunidad gira el recibo, no es así.

Desde el punto de vista jurídico, lo verdaderamente importante suele ser el momento en que la junta de propietarios aprueba la derrama.

Ese acuerdo adoptado por la comunidad genera la obligación económica correspondiente, aunque el pago se divida posteriormente en varios plazos o incluso aunque las obras comiencen meses después.

Por este motivo, resulta imprescindible solicitar antes de comprar una vivienda información detallada sobre las últimas juntas celebradas por la comunidad.

Muchas veces una obra ya ha sido aprobada, pero todavía no se ha emitido ningún recibo.

El comprador puede pensar que adquiere una vivienda sin gastos extraordinarios y descubrir pocos meses después que deberá afrontar varios miles de euros por una decisión tomada antes de convertirse en propietario.

Precisamente por ello, en Inmosantander siempre recomendamos revisar cuidadosamente la documentación de la comunidad antes de cerrar cualquier operación de compraventa.

Qué dice la Ley de Propiedad Horizontal sobre las derramas?

Cuando hablamos de quién debe pagar una derrama al vender un piso, conviene dejar a un lado los rumores o las opiniones que muchas veces circulan entre vecinos y acudir directamente a la legislación.

La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) regula el funcionamiento de las comunidades de propietarios en España y establece las obligaciones económicas que corresponden a cada propietario. Aunque la ley no dedica un artículo específico a las derramas derivadas de una compraventa, sí fija principios que han servido de base para numerosas resoluciones judiciales.

Lo primero que hay que tener claro es que las derramas no son un gasto independiente, sino una obligación económica que nace como consecuencia de un acuerdo adoptado válidamente por la junta de propietarios.

En otras palabras, la comunidad no puede exigir una derrama porque sí. Antes debe convocarse una junta, debatir la necesidad de la actuación, aprobar la obra conforme a las mayorías exigidas por la ley y determinar cómo se financiará.

Es precisamente ese acuerdo el que marca el nacimiento de la obligación.

Esta cuestión tiene una enorme importancia cuando una vivienda cambia de propietario.

Entonces… ¿quién paga realmente la derrama?

Esta es probablemente la pregunta que cualquier comprador o vendedor introduce en Google antes de acudir a una notaría.

La respuesta más correcta sería la siguiente, por regla general, debe pagar la derrama quien era propietario cuando la comunidad aprobó el acuerdo que la originó.

Es decir, la obligación económica nace en el momento en que la junta de propietarios aprueba la realización de las obras y acuerda la correspondiente derrama, no cuando se emite el recibo ni cuando comienzan los trabajos.

Sin embargo, como ocurre en Derecho, existen numerosos matices.

La propia compraventa puede establecer un reparto distinto entre comprador y vendedor, es bastante habitual que ambas partes negocien quién asumirá determinados gastos para facilitar el cierre de la operación. Por eso, aunque la ley establece un criterio general, el contrato de compraventa puede modificar esa distribución siempre que exista acuerdo entre las partes.

Esta es una de las razones por las que resulta tan importante contar con el asesoramiento de una agencia inmobiliaria que supervise toda la documentación antes de la firma.

En Inmosantander revisamos este tipo de cuestiones con frecuencia porque sabemos que una simple derrama puede convertirse en el principal motivo de conflicto después de la venta de una vivienda.

Caso práctico 1, la derrama ya estaba aprobada antes de vender el piso

Imaginemos una situación muy habitual, María vive en Santander y acude a la junta anual de su comunidad.

Durante la reunión se aprueba rehabilitar la fachada del edificio debido al deterioro provocado por la humedad, el presupuesto asciende a 240.000 euros y cada propietario deberá aportar 8.000 euros repartidos en diez cuotas.

Dos meses después María vende su vivienda.

Las cuotas comienzan a girarse cuando el comprador ya vive en el inmueble.

¿Quién debería asumir esos pagos?

Aunque el recibo llegue cuando el comprador ya es propietario, la obligación nació cuando la comunidad aprobó la derrama, momento en el que María todavía era titular de la vivienda.

Por tanto, salvo que comprador y vendedor hayan pactado otra cosa en la escritura o en el contrato de arras, será María quien deba hacerse cargo de ese gasto.

Este es probablemente el supuesto que más conflictos genera porque muchas personas creen que únicamente paga quien recibe el cargo bancario, sin embargo, el origen de la obligación es anterior.

Caso práctico 2, la comunidad aprueba la derrama después de la compraventa

Veamos ahora el supuesto contrario, Carlos compra un piso en Santander durante el mes de marzo, en junio la comunidad celebra una junta extraordinaria y aprueba la sustitución completa del ascensor, en este caso ya no existe ninguna duda, cuando la comunidad tomó la decisión, Carlos ya era propietario del inmueble por tanto, será él quien deba asumir la derrama, aunque el edificio presente problemas desde mucho antes de la compra.

Lo relevante no es cuándo apareció la necesidad de realizar la obra, lo importante es quién era propietario cuando la comunidad adoptó oficialmente el acuerdo.

¿Qué ocurre si la obra todavía no está aprobada?

Este escenario también es muy frecuente, un edificio presenta problemas en la cubierta, todos los vecinos saben que tarde o temprano habrá que repararla, incluso existen presupuestos preparados por varias empresas. Sin embargo, todavía no se ha celebrado la junta que debe aprobar la actuación, en ese momento un propietario decide vender su vivienda, pocos meses después, la comunidad aprueba una derrama de 12.000 euros por vivienda.

¿Quién paga?

Como el acuerdo se adopta cuando el nuevo propietario ya forma parte de la comunidad, será éste quien deba asumir el coste, aunque el problema existiera antes de comprar.

Precisamente por eso es tan importante que el comprador no se limite a solicitar un certificado de estar al corriente de pago.

También conviene preguntar si existen obras previstas, informes técnicos pendientes, presupuestos solicitados o convocatorias próximas para aprobar actuaciones importantes.

Muchas veces el edificio todavía no tiene una derrama aprobada, pero resulta evidente que acabará teniéndola en los próximos meses.

El certificado de deudas con la comunidad no siempre evita sorpresas

Existe una falsa sensación de seguridad cuando el vendedor entrega el conocido certificado emitido por el administrador de fincas.

Es cierto que este documento resulta imprescindible para formalizar la compraventa y acredita si el propietario está al corriente de pago con la comunidad pero conviene no confundir dos cuestiones completamente distintas, una cosa es que el propietario no tenga cuotas pendientes y otra muy diferente es que el edificio vaya a afrontar importantes obras en un futuro próximo.

El certificado únicamente informa sobre las cantidades vencidas y exigibles en ese momento, no suele reflejar proyectos todavía no aprobados, estudios técnicos, presupuestos en elaboración o futuras juntas extraordinarias.

Por ello, cuando se trata de edificios con cierta antigüedad, especialmente en ciudades como Santander, donde abundan inmuebles construidos hace varias décadas, resulta aconsejable solicitar información adicional.

Una simple conversación con el presidente de la comunidad o con el administrador puede evitar sorpresas de varios miles de euros una vez firmada la escritura.

La importancia de revisar las actas de la comunidad

Uno de los mejores consejos que puede recibir cualquier comprador consiste en solicitar las últimas actas de la comunidad de propietarios, muchas personas centran toda su atención en la vivienda y apenas prestan interés al edificio.

Comprar un piso significa convertirse automáticamente en copropietario de todos los elementos comunes.

Y es precisamente en las actas donde aparecen reflejadas muchas cuestiones que pueden afectar directamente al bolsillo del comprador.

Por ejemplo:

  • Obras que ya han sido aprobadas.
  • Presupuestos pendientes de aceptación.
  • Informes técnicos sobre problemas estructurales.
  • Reclamaciones por humedades.
  • Deficiencias detectadas en la Inspección Técnica del Edificio (ITE).
  • Propuestas para instalar un ascensor.
  • Proyectos de rehabilitación energética.
  • Solicitudes de subvenciones para mejorar la eficiencia del edificio.

Toda esa información permite conocer el verdadero estado económico de la comunidad antes de comprar una vivienda.

En Inmosantander consideramos que una buena operación inmobiliaria no consiste únicamente en encontrar un piso atractivo, también implica analizar el edificio, la comunidad de propietarios y las posibles obligaciones económicas que puedan surgir a corto y medio plazo.