Cuando se va a vender una casa con terreno, especialmente en zonas rurales o en viviendas antiguas, es relativamente frecuente descubrir que la realidad física de la propiedad no coincide exactamente con lo que figura en la escritura, en el Registro de la Propiedad o en el Catastro.

Un ejemplo es encontrarnos con una vivienda que aparentemente se vende junto con todo el terreno que la rodea, pero que, al revisar la documentación, descubrimos que el conjunto está formado por dos referencias catastrales y en la escritura solamente aparece una de ellas.

El problema puede complicarse todavía más, al consultar la segunda parcela en el Catastro, comprobamos que ni siquiera figura catastralmente a nombre del propietario que pretende vender la vivienda.

¿Qué ocurre en estos casos? ¿Significa que ese terreno no es suyo? ¿Se puede vender la casa? ¿Hay que cambiar primero el Catastro? ¿Es necesario modificar la escritura?

La respuesta depende de la historia y documentación de cada finca, por eso, antes de poner a la venta una casa con terreno en Cantabria, conviene estudiar qué está ocurriendo realmente.

Un caso real, una casa con terreno y dos referencias catastrales

Este es precisamente un tipo de situación con el que nos podemos encontrar al preparar la venta de un inmueble.

Imaginemos una casa en Cantabria rodeada por una finca que, sobre el terreno, siempre se ha utilizado como una única propiedad. El propietario considera que vende la vivienda junto con toda esa parcela, sin embargo, al estudiar la documentación aparecen dos referencias catastrales diferentes. La primera referencia catastral se corresponde con la vivienda y parte del terreno y aparece relacionada con la documentación del propietario. La segunda corresponde a otra parte del terreno que físicamente forma parte de lo que el propietario considera su finca.

Al revisar la escritura descubrimos que solo aparece identificada o descrita claramente una parte de la propiedad y cuando investigamos la segunda referencia catastral, comprobamos que no consta catastralmente a nombre del vendedor.

En ese momento hay que detenerse y averiguar qué sucede antes de ofrecer al comprador como propiedad del vendedor una superficie cuya situación jurídica no está suficientemente aclarada.

Catastro, escritura y Registro de la Propiedad no son lo mismo

Esta diferencia es fundamental para entender el problema.

El Catastro Inmobiliario es un registro administrativo en el que se describen los bienes inmuebles. Entre otros datos, contiene información sobre su localización, superficie, uso, representación gráfica, referencia catastral y titularidad catastral.

El Registro de la Propiedad, en cambio, es la institución que proporciona la información jurídica sobre los derechos inscritos sobre una finca.

Y la escritura es el documento público notarial en el que se formalizó una determinada adquisición, compraventa, herencia, donación, agrupación, segregación u otra operación.

Por tanto, que una persona aparezca como titular en el Catastro no debe confundirse automáticamente con la acreditación jurídica de la propiedad.

La propia Ley del Catastro establece que los datos catastrales se presumen ciertos salvo prueba en contrario, pero lo hace expresamente sin perjuicio del Registro de la Propiedad, cuyos pronunciamientos jurídicos prevalecen. Esto es especialmente importante cuando alguien descubre que una parte de su terreno no está a su nombre en el Catastro.

¿Por qué una misma propiedad puede tener dos referencias catastrales?

Tener dos referencias catastrales no significa necesariamente que exista un problema. Una casa con terreno puede estar formada por varias parcelas catastrales. Es bastante habitual encontrarnos con propiedades que, aunque se utilizan en la práctica como una sola finca, catastralmente están divididas.

Esto puede tener diferentes orígenes, antiguas divisiones de parcelas, compraventas realizadas en distintos momentos, herencias, agregaciones que nunca llegaron a reflejarse correctamente, diferencias históricas entre Catastro y Registro o simplemente propiedades formadas por varias fincas.

Por eso, el problema no es tener dos referencias catastrales.

La cuestión importante es determinar qué representa cada referencia, quién es jurídicamente propietario de cada terreno y si la documentación permite acreditar que ambas parcelas forman parte de lo que se pretende vender.

¿Qué pasa si una referencia catastral no aparece en la escritura?

Aquí es donde hay que estudiar detenidamente el caso. No debemos concluir inmediatamente que, porque una referencia catastral no figure expresamente en una escritura, ese terreno no pertenece al propietario.

Las fincas y su descripción han ido evolucionando con el tiempo y una escritura antigua puede identificar una propiedad mediante superficie, linderos, nombres de los propietarios colindantes, parajes u otros datos que hoy resultan difíciles de relacionar directamente con la cartografía catastral actual. También puede suceder que la parcela proceda de otra escritura, una herencia, una compraventa anterior u otro título.

Por tanto, antes de sacar conclusiones debemos reconstruir la historia documental de la finca.

¿Y si además el terreno no aparece a nombre del propietario en el Catastro?

Esta circunstancia merece todavía más atención, pero tampoco significa automáticamente que el vendedor haya perdido el terreno o que necesariamente pertenezca a la persona que aparece como titular catastral.

La legislación contempla expresamente la posibilidad de que exista una discrepancia entre la titularidad catastral y la que resulta del Registro de la Propiedad. De hecho, cuando concurren determinadas circunstancias, la Ley del Catastro establece que, a efectos catastrales, debe tenerse en cuenta la titularidad resultante del Registro.

Por eso hay que responder primero a una pregunta ¿Qué documentación demuestra que esa segunda parcela pertenece realmente al vendedor? Dependiendo de la respuesta, la solución será distinta.

Qué debemos comprobar antes de vender la finca

Cuando existe una discrepancia entre Catastro, Registro y escritura, conviene analizar conjuntamente toda la documentación disponible.

El primer documento fundamental es la escritura de propiedad, hay que comprobar la descripción de la finca, superficie, linderos, procedencia y cualquier referencia a otras parcelas.

También resulta esencial solicitar una nota simple del Registro de la Propiedad y comprobar qué finca o fincas aparecen inscritas a nombre del vendedor y cuál es su descripción registral.

Después debemos comparar esa información con las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas de las referencias implicadas.

Además, dependiendo del caso, puede ser necesario revisar escrituras anteriores, documentos de herencia, compraventas antiguas, planos, recibos del IBI u otra documentación que ayude a reconstruir la procedencia del terreno.

En determinados supuestos también será necesaria la intervención de un técnico competente, especialmente cuando haya que delimitar físicamente la finca y preparar una representación gráfica georreferenciada.

Solo después de realizar estas comprobaciones podremos saber ante qué situación estamos.

Posibles situaciones y soluciones

Caso 1. El terreno sí pertenece al propietario, pero el Catastro tiene mal la titularidad

Este sería uno de los escenarios más sencillos. Puede ocurrir que exista documentación suficiente para demostrar que el propietario adquirió también esa parcela, pero el cambio de titularidad nunca se reflejó correctamente en Catastro.

En ese supuesto habrá que solicitar o tramitar la actualización de la información catastral aportando la documentación que acredite la titularidad, según cuál sea el origen concreto de la discrepancia.

La Ley del Catastro prevé distintos procedimientos para incorporar y modificar información, entre ellos declaraciones, comunicaciones, solicitudes y procedimientos de subsanación de discrepancias.

No obstante, hay que identificar correctamente el procedimiento. La subsanación de discrepancias tiene como objeto corregir la falta de concordancia entre la descripción catastral y la realidad inmobiliaria cuando su origen no deriva del incumplimiento de una obligación de declarar o comunicar. El propio Catastro explica que este procedimiento se inicia de oficio y corresponde a las Gerencias del Catastro.

Caso 2. La parcela pertenece al vendedor y está inscrita en el Registro, pero no aparece correctamente relacionada con la escritura que estamos revisando

También podemos descubrir que existen dos fincas registrales diferentes. En ese caso no necesariamente existe un problema de propiedad. Puede que la casa y una parcela estén inscritas como una finca y el terreno adicional como otra.

Aquí será fundamental identificar ambas fincas registrales y comprobar que las dos pertenecen al vendedor. Después podrá estudiarse con notaría y Registro cuál es la forma adecuada de documentar la operación, dependiendo de si se venden ambas fincas conjuntamente o si resulta conveniente realizar alguna actuación previa.

Caso 3. La descripción registral y la realidad física no coinciden

Otra posibilidad frecuente es que la superficie o los linderos descritos en el Registro sean diferentes de los que aparecen actualmente en Catastro.

Aquí entramos en el ámbito de las rectificaciones de superficie y coordinación entre Catastro y Registro. El Catastro explica que, cuando su delimitación gráfica refleja correctamente la realidad, puede ser necesario rectificar la descripción registral mediante los procedimientos previstos en la legislación hipotecaria. El procedimiento aplicable dependerá, entre otras cuestiones, de la magnitud y naturaleza de la discrepancia.

Cuando la cartografía catastral tampoco representa correctamente la finca real, puede ser necesario acreditar la configuración correcta mediante documentación técnica y jurídica.

Caso 4. No encontramos ningún título que acredite la propiedad de la segunda parcela

Este es el escenario que requiere más prudencia. Que el propietario haya utilizado, cuidado o considerado ese terreno como suyo durante muchos años no permite asumir sin más que pueda incluirse en una compraventa como propiedad plenamente acreditada.

Hay que investigar la procedencia de la parcela. ¿A nombre de quién aparece inscrita en el Registro de la Propiedad? ¿Existe una finca registral independiente? ¿Procedía de los padres o abuelos del propietario? ¿Se adquirió mediante una compraventa antigua? ¿Aparece en alguna escritura de herencia? ¿Existe documentación que nunca llegó a inscribirse?

Dependiendo de lo que encontremos, la solución puede pasar por formalizar un título pendiente, solucionar una herencia, rectificar documentación, realizar una inscripción registral o acudir a alguno de los procedimientos previstos por la legislación hipotecaria.

En estos casos no existe una solución universal. La documentación determinará el camino adecuado.

¿Se pueden unir las dos referencias catastrales?

Otra pregunta habitual es si la solución consiste simplemente en unir las dos parcelas en Catastro, no necesariamente.

Antes de plantear una agrupación o cualquier modificación física o jurídica de las fincas, debemos tener clara la titularidad y comprobar cómo están configuradas tanto en Catastro como en el Registro.

Si jurídicamente estamos ante dos fincas distintas del mismo propietario, puede estudiarse una agrupación cuando proceda pero si la segunda parcela no está correctamente titulada o inscrita a nombre del vendedor, primero habrá que resolver ese problema.

Agrupar parcelas no sirve para solucionar por sí solo un problema de propiedad.

¿Puede venderse una casa si Catastro y escritura no coinciden?

Dependerá del tipo de discrepancia, no todas las diferencias entre Catastro y Registro impiden una compraventa, de hecho, la propia normativa establece que determinadas discrepancias relativas a la referencia catastral no afectan por sí mismas a la validez de una inscripción.

Pero una cosa es una pequeña diferencia descriptiva y otra muy distinta que una parte relevante del terreno que se está ofreciendo al comprador no esté correctamente acreditada como propiedad del vendedor. En este segundo supuesto, lo recomendable es aclarar la situación antes de avanzar en la venta.

De lo contrario, el problema puede aparecer cuando ya tenemos comprador, durante la preparación de la escritura, al solicitar financiación hipotecaria, en la tasación, al realizar las comprobaciones registrales o directamente en notaría.

Y resolver una incidencia documental con una operación de compraventa pendiente y unos plazos pactados siempre resulta más complicado que detectarla antes de poner el inmueble en el mercado.

Ejemplo práctico, una casa en Cantabria con 2.000 m² de terreno

Pensemos en un propietario que quiere vender una casa en Cantabria y siempre ha considerado que su propiedad tiene aproximadamente 2.000 m² de terreno. Al preparar la documentación descubrimos que esos 2.000 m² están divididos en dos referencias catastrales, una corresponde aproximadamente a 1.300 m² y contiene la vivienda, la otra representa los 700 m² restantes.

La primera coincide razonablemente con la documentación del vendedor, sin embargo, la segunda parcela no aparece a su nombre en Catastro y tampoco queda inicialmente claro que esté incluida en la escritura que nos ha entregado.

Primero debemos comprobar documentalmente que el propietario tiene derecho a transmitir esos 2.000 m², solicitamos información registral, estudiamos las escrituras y antecedentes y comprobamos la procedencia de ambas parcelas.

Si encontramos un título que demuestra que los 700 m² adicionales pertenecen al vendedor pero existe un error o falta de actualización catastral, podremos estudiar la corrección correspondiente.

Si descubrimos que constituye una segunda finca registral también perteneciente al vendedor, habrá que preparar correctamente la venta de ambas.

Y si no existe documentación suficiente para acreditar su propiedad, tendremos que investigar su situación jurídica antes de incluirla como parte de la finca que se vende.

La diferencia entre estas tres situaciones es enorme.

La importancia de revisar la documentación antes de poner una casa a la venta

Cuando alguien decide vender un piso en Santander, normalmente la comprobación documental resulta más sencilla porque estamos ante una vivienda integrada en un edificio y perfectamente identificada.

Sin embargo, al vender una casa con terreno en Cantabria, especialmente casas antiguas, viviendas heredadas, fincas rústicas o propiedades que han pertenecido a una familia durante generaciones, pueden aparecer situaciones mucho más complejas.

Superficies que no coinciden, linderos antiguos, varias referencias catastrales, parcelas procedentes de diferentes herencias, construcciones que no aparecen correctamente reflejadas, terrenos utilizados durante décadas cuya situación registral nunca se regularizó, por eso, en Inmosantander consideramos que vender una propiedad empieza mucho antes de publicar un anuncio inmobiliario.

Una revisión previa de escrituras, Registro y Catastro puede detectar problemas que, si se solucionan a tiempo, evitan retrasos e incertidumbre cuando aparece un comprador.

¿Qué documentación conviene preparar para vender una casa con terreno en Cantabria?

Si estás pensando en vender una casa en Santander o Cantabria y la propiedad incluye terreno, es recomendable localizar desde el principio las escrituras disponibles, información registral de las fincas, referencias y certificaciones catastrales, documentación de herencias o transmisiones anteriores y cualquier plano o documento relevante sobre la configuración de la finca.

Si existen dudas sobre superficies o linderos, puede ser conveniente obtener además documentación técnica.

El objetivo es sencillo, saber exactamente qué se está vendiendo y poder acreditarlo antes de comprometerse con un comprador.

¿Has descubierto que tu finca tiene dos referencias catastrales?

Si al preparar la venta de tu vivienda has comprobado que tu finca tiene dos referencias catastrales, que una parte del terreno no aparece en la escritura o que Catastro y Registro no coinciden, no significa necesariamente que no puedas vender pero sí es una señal de que la documentación debe estudiarse antes de continuar con la operación.

Cada finca tiene su propia historia y la solución depende de cómo se adquirió, cómo está inscrita y de la documentación que exista.

En Inmosantander ayudamos a nuestros clientes a detectar este tipo de situaciones desde el inicio de la comercialización, coordinando cuando es necesario las comprobaciones con notaría, Registro, Catastro y los profesionales técnicos o jurídicos correspondientes.

Si estás pensando en vender una casa con terreno en Cantabria, una finca rústica o una vivienda en Santander y tienes dudas sobre la escritura, el Catastro o la superficie que realmente puedes transmitir, puedes consultarnos antes de ponerla a la venta.

Una buena compraventa no empieza encontrando comprador. Empieza comprobando que la propiedad que vamos a vender está preparada para hacerlo.