Vender una vivienda es una de las operaciones económicas más importantes que realiza una persona a lo largo de su vida, sin embargo, hay un detalle que suele pasar completamente desapercibido y que, paradójicamente, es el origen de muchas discusiones entre compradores y vendedores, el inventario de la vivienda.

La mayoría de las personas creen que el contrato de arras ya deja perfectamente definida la operación. Se fija el precio, la cantidad entregada como señal, el plazo para firmar ante notario y las consecuencias si alguna de las partes incumple el acuerdo. Y es cierto, pero ese documento rara vez responde a una pregunta que parece sencilla hasta que llega el día de la entrega de llaves, ¿qué se vende exactamente junto con la vivienda?

En Inmosantander hemos visto situaciones de todo tipo, operaciones que parecían completamente cerradas terminan convirtiéndose en una discusión por un frigorífico, una lámpara o un mueble de salón. Lo más curioso es que, en la mayoría de los casos, ninguna de las partes actúa de mala fe. Simplemente, comprador y vendedor habían entendido cosas distintas porque nadie las dejó reflejadas por escrito.

Por eso, siempre recomendamos que el contrato de arras vaya acompañado de un inventario detallado y de un reportaje fotográfico del estado de la vivienda. Puede parecer un trabajo adicional, pero es una de las mejores inversiones de tiempo que pueden hacerse antes de una compraventa.

Los problemas nunca aparecen cuando se firman las arras

Cuando comprador y vendedor llegan a un acuerdo, todo suele ser cordial. Ambas partes están ilusionadas y el ambiente invita a pensar que el resto del proceso será igual de sencillo.

Pero entre la firma de las arras y la escritura pública suelen transcurrir dos o tres meses. Es un tiempo suficiente para que aparezcan malentendidos que nadie había previsto.

Imaginemos una vivienda en Santander, durante las visitas, el comprador observa una cocina completamente equipada, con frigorífico, lavavajillas, lavadora y horno. También ve una isla central con unas lámparas de diseño, una librería hecha a medida en el salón y un toldo instalado en la terraza.

Nunca pregunta si esos elementos forman parte de la venta porque da por hecho que sí. Al fin y al cabo, estaban allí cuando visitó la vivienda y forman parte de la imagen que le convenció para comprarla.

El vendedor, sin embargo, tiene una idea completamente distinta, piensa llevarse el frigorífico porque apenas tiene dos años, desmontar la librería porque fue diseñada por un familiar y reutilizar las lámparas en su nueva casa.

Cuando llega el día de la entrega de llaves, ambos están convencidos de tener razón. El problema es evidente, ninguno puede demostrar cuál era el acuerdo inicial.

Los pequeños detalles son los que terminan generando los grandes conflictos

Existe la creencia de que las reclamaciones en una compraventa siempre están relacionadas con defectos estructurales o con problemas urbanísticos. Sin embargo, la realidad del día a día es mucho más sencilla.

Las discusiones suelen empezar por cuestiones aparentemente menores, un espejo que estaba atornillado a la pared y ya no está, un aparato de aire acondicionado que ha sido sustituido por otro diferente, la mampara del baño que el comprador recordaba de una determinada forma, los estores de las ventanas, la caseta del jardín, la barbacoa de obra, la pérgola instalada en la terraza.

Incluso algo tan simple como las plantas del jardín puede convertirse en motivo de discusión cuando nadie ha especificado qué elementos forman parte de la venta.

Cada una de estas situaciones puede parecer insignificante por separado, pero cuando se acumulan generan una enorme sensación de desconfianza precisamente en el momento en el que ambas partes deberían cerrar la operación con tranquilidad.

El estado de la vivienda también importa

El inventario no solo sirve para identificar qué elementos permanecen en la vivienda, también permite dejar constancia del estado de conservación del inmueble en el momento en que se firman las arras.

No debemos olvidar que durante los meses que transcurren hasta la escritura la vivienda puede seguir habitada. Puede producirse una humedad, romperse un cristal, aparecer un golpe en una puerta o averiarse un electrodoméstico.

Si nadie documentó previamente cómo estaba la vivienda, será muy difícil determinar cuándo se produjo el daño y quién debe asumir la responsabilidad.

Precisamente por eso resulta tan útil acompañar el inventario de un reportaje fotográfico completo. Las imágenes eliminan interpretaciones y aportan una prueba objetiva del estado del inmueble en la fecha en que comprador y vendedor alcanzaron el acuerdo.

No se trata de desconfiar de nadie, se trata de evitar que la memoria sustituya a la documentación.

Un documento que protege a las dos partes

En ocasiones, algunos vendedores piensan que elaborar un inventario solo beneficia al comprador, también protege al propietario que vende.

Si el comprador reclama semanas después diciendo que faltan determinados elementos o que la vivienda no se entregó en las mismas condiciones, el inventario firmado y las fotografías permiten acreditar exactamente qué se pactó. Es una garantía para ambas partes.

Por eso, cuando la compraventa está correctamente preparada, nadie debería tener inconveniente en firmarlo, al contrario, suele ser una señal de transparencia y de profesionalidad.

Qué debería incluir un buen inventario

No existe un modelo único, pero sí hay una premisa fundamental, cuanto más detallado sea, menos margen habrá para las interpretaciones.

No basta con indicar que la vivienda se vende «amueblada» o «con cocina equipada». Es mucho más útil identificar los muebles y electrodomésticos que permanecen en la vivienda, describir el estado general de cada estancia y acompañar toda esa información con fotografías fechadas.

Ese pequeño esfuerzo puede ahorrar muchos problemas cuando llegue el momento de la escritura.

La experiencia marca la diferencia

En muchas compraventas entre particulares, el inventario ni siquiera se plantea, se firma un contrato descargado de Internet, se entrega una señal y ambas partes esperan la cita con el notario.

Quienes trabajamos diariamente en el sector inmobiliario sabemos que los conflictos rara vez aparecen por el precio o por la financiación, casi siempre nacen de pequeños detalles que nadie creyó necesario documentar.

En Inmosantander damos mucha importancia a esta fase del proceso, nuestro objetivo no es únicamente encontrar un comprador para una vivienda o negociar un buen precio, también buscamos que la operación llegue al día de la escritura sin sobresaltos y que comprador y vendedor tengan la tranquilidad de saber que todo ha quedado perfectamente definido desde el primer momento.

Porque una buena compraventa no es aquella en la que simplemente se firma ante notario, es aquella en la que nadie tiene que discutir el día de la entrega de llaves.

Si estás pensando en vender un piso en Cantabria o vas a comprar una vivienda en Santander, no subestimes la importancia de un inventario detallado firmado junto al contrato de arras.

Es un documento sencillo, pero puede evitar malentendidos, reclamaciones y conflictos que, en muchos casos, son completamente evitables. Cuando cada mueble, cada electrodoméstico y el estado de la vivienda quedan perfectamente documentados, comprador y vendedor saben exactamente qué esperar el día de la escritura.

En Inmosantander entendemos que vender una vivienda es mucho más que encontrar un comprador, es acompañar a nuestros clientes durante todo el proceso para que la operación se desarrolle con la máxima seguridad y sin sorpresas de última hora. Y, precisamente por eso, creemos que un buen inventario no es un simple anexo al contrato de arras, sino una de las mejores herramientas para proteger a ambas partes y garantizar que la compraventa termine exactamente igual de bien que empezó.