Hay pocas figuras más peligrosas en una venta inmobiliaria que un cuñado con acceso a un portal inmobiliario. Da igual que no haya vendido una casa en su vida, da igual que no conozca el mercado inmobiliario de Santander, da igual que el piso que ha encontrado lleve dos años anunciado sin recibir una sola oferta seria.

Su veredicto suele ser contundente, «¿Cómo que vas a vender por 275.000 euros? ¡Si he visto uno igual en Internet por 350.000!»

Y ahí empieza uno de los errores más habituales entre los propietarios que quieren vender su vivienda, confundir los precios anunciados con los precios reales de venta.

El precio que aparece en Internet no es el precio de venta

Imagina que alguien pone a la venta un coche de segunda mano por 30.000 euros. ¿Significa eso que vale 30.000 euros? No.

Significa únicamente que su propietario quiere 30.000 euros. Con las viviendas ocurre exactamente lo mismo.

Cuando entras en un portal inmobiliario ves

  • Lo que los propietarios quieren cobrar.
  • Lo que algunas inmobiliarias creen que pueden conseguir.
  • Lo que el vendedor sueña obtener.

Pero no ves lo más importante

El precio por el que finalmente se vende la vivienda.

Y esa diferencia puede ser enorme.

El mercado no paga deseos, paga valor

En cualquier mercado existe una diferencia entre

Precio de oferta

Es el precio que aparece publicado.

Precio de cierre

Es el precio real que se firma en notaría, y son dos cosas completamente distintas.

Por ejemplo, un piso en Santander puede anunciarse por 320.000 euros, recibir pocas visitas durante meses, sufrir varias rebajas,y  terminar vendiéndose por 285.000 euros. Si solo observamos el anuncio, pensaremos que las viviendas de esa zona valen 320.000 euros, si analizamos las operaciones cerradas, veremos que el mercado estaba pagando 285.000 euros y eso cambia completamente la estrategia de venta.

El síndrome del vecino afortunado

Otra fuente habitual de valoraciones imaginativas es el famoso vecino.

Todos hemos escuchado frases como

  • «El del tercero vendió por una barbaridad.»
  • «A mi primo le dieron muchísimo más.»
  • «En esta calle están volando los pisos.»
  • «Mi vecino vendió en una semana.»

Lo que normalmente no se cuenta es

  • Cuántas reformas tenía esa vivienda.
  • Si incluía garaje.
  • Si tenía terraza.
  • Cuánto tiempo estuvo realmente a la venta.
  • Cuál fue el precio final firmado.

En muchas ocasiones la historia que circula por la comunidad poco tiene que ver con la realidad.

El peligro de salir demasiado caro

Muchos propietarios piensan «Por probar no pierdo nada.» pero en el mercado inmobiliario sí se pierde y bastante.

Menos llamadas

Los compradores filtran por precio,  si una vivienda aparece claramente por encima de mercado, muchos ni siquiera llegan a verla.

Más tiempo a la venta

Un inmueble sobrevalorado suele acumular meses en los portales.

Mala imagen

Cuando una vivienda lleva demasiado tiempo anunciada, los compradores empiezan a preguntarse

  • ¿Qué problema tiene?
  • ¿Por qué no se vende?
  • ¿Habrá margen para negociar mucho?

Acabas vendiendo por menos

Paradójicamente, muchas viviendas terminan cerrándose por debajo del valor que habrían obtenido si hubieran salido correctamente valoradas desde el principio.

Santander, un mercado donde cada calle cuenta

Uno de los errores más frecuentes es pensar que todas las viviendas de una zona valen lo mismo, no es así. En Santander, pequeñas diferencias pueden modificar considerablemente el precio

  • La altura del inmueble.
  • Si tiene ascensor.
  • Las vistas.
  • El estado de conservación.
  • La orientación.
  • La eficiencia energética.
  • La disponibilidad de garaje.

Dos pisos situados a menos de 200 metros pueden tener diferencias de valor de decenas de miles de euros, por eso las valoraciones basadas únicamente en anuncios suelen ser poco fiables.

Entonces, ¿Cómo se sabe el precio real de una vivienda?

La respuesta está en los datos de mercado reales. Una valoración profesional analiza

Operaciones cerradas

No solo viviendas anunciadas.

Demanda existente

Cuántos compradores están buscando inmuebles similares.

Tiempo medio de venta

Cuánto tarda realmente en venderse una propiedad comparable.

Características específicas

Cada vivienda tiene elementos que influyen directamente en su valor.

Situación actual del mercado

Lo que funcionaba hace dos años puede no funcionar hoy.

Caso real, cuando 40.000 euros de diferencia cuestan seis meses

Un propietario de Santander quería vender su piso, había visto anuncios similares por 340.000 euros, estaba convencido de que ese era el precio correcto, tras analizar las operaciones reales de la zona, el valor de mercado se situaba más cerca de los 300.000 euros, decidió probar suerte y salió por 340.000.

Resultado:

  • Seis meses sin vender.
  • Muy pocas visitas.
  • Varias rebajas de precio.
  • Venta final por 298.000 euros.

Si hubiera salido al mercado correctamente desde el primer día, probablemente habría vendido antes, con menos estrés y en mejores condiciones de negociación.

La diferencia entre una opinión y una valoración profesional

Tu cuñado seguramente tiene buena intención, tu vecino también,  incluso el amigo que «entiende mucho de inmobiliaria»pero cuando hablamos de vender una vivienda, las opiniones no sustituyen a los datos.

La diferencia entre una estimación basada en anuncios y una valoración profesional puede representar decenas de miles de euros y cuando se trata de tu patrimonio, merece la pena apoyarse en información real.

Si estás pensando en vender tu piso o tu casa en Santander, evita uno de los errores más comunes, fijar el precio mirando únicamente los anuncios de Internet,  los portales inmobiliarios muestran expectativas,  el mercado real muestra operaciones cerradas y entre ambas cifras puede existir una diferencia importante.

Antes de poner tu vivienda a la venta, analiza datos reales, estudia la demanda y obtén una valoración profesional basada en el mercado actual porque tu cuñado puede darte muchos consejos…pero quien acaba decidiendo el precio de tu vivienda es el comprador que se sienta delante del notario.

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En Inmosantander realizamos valoraciones profesionales basadas en operaciones reales, demanda activa y conocimiento profundo del mercado inmobiliario de Cantabria.

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