Una de las situaciones más frustrantes en una operación inmobiliaria es descubrir que la tasación de una vivienda está por debajo del precio acordado entre comprador y vendedor. En ciudades como Santander y otras zonas de Cantabria, donde el mercado inmobiliario ha evolucionado de forma desigual según el barrio y el tipo de inmueble, las bajas tasaciones son más frecuentes de lo que parece.

El problema aparece normalmente cuando el comprador necesita financiación hipotecaria y el banco concede el préstamo tomando como referencia el menor valor entre el precio de compraventa y la tasación oficial. Si el valor tasado es inferior, la operación puede complicarse seriamente.

En este artículo te explicamos qué hacer ante una baja tasación de un inmueble, por qué ocurre y qué opciones existen para salvar la operación.

¿Por qué una vivienda puede tasarse por debajo del precio de venta?

La tasación inmobiliaria no depende únicamente de lo que el propietario quiera pedir por su vivienda ni de lo que el comprador esté dispuesto a pagar. El tasador homologado por el banco analiza múltiples factores objetivos:

  • Ubicación del inmueble.
  • Estado de conservación.
  • Antigüedad del edificio.
  • Superficie útil y construida.
  • Existencia de ascensor, garaje o trastero.
  • Precio de ventas recientes en la zona.
  • Situación del mercado inmobiliario.

En Santander, por ejemplo, no es lo mismo vender un piso reformado en el Sardinero que una vivienda antigua en una zona con menor demanda. Incluso dentro del mismo barrio puede haber diferencias importantes.

Además, actualmente los bancos están siendo especialmente prudentes con las valoraciones, lo que provoca que algunas viviendas se tasen por debajo del precio pactado.

¿Qué ocurre si la tasación es inferior al precio de compra?

Cuando la tasación sale baja, el banco normalmente reduce el importe de la hipoteca.

Ejemplo práctico

Imaginemos una vivienda en Santander con un precio de venta de 250.000 euros.

Si la tasación oficial resulta ser de 220.000 euros y el banco financia el 80 %, el comprador no recibirá 200.000 euros de hipoteca, sino aproximadamente 176.000 euros.

Eso obliga al comprador a aportar mucho más dinero de sus ahorros, algo que muchas veces no puede asumir.

Aquí es donde la operación entra en riesgo.

Opciones ante una baja tasación de un inmueble

1.- Aportar más ahorro por parte del comprador

Si el comprador tiene capacidad económica, puede cubrir la diferencia entre la tasación y el precio pactado con fondos propios.

Sin embargo, esto no siempre es viable, especialmente teniendo en cuenta que además debe afrontar

  • Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.
  • Gastos de notaría.
  • Registro.
  • Gestoría.
  • Entrada inicial.

En Cantabria, estos gastos pueden representar una cantidad considerable en operaciones de compraventa.

2. Solicitar una segunda tasación

No todas las tasadoras valoran exactamente igual un inmueble. En algunos casos merece la pena pedir una segunda tasación, especialmente si

  • La primera contiene errores.
  • No se han tenido en cuenta reformas.
  • Existen testigos comparables incorrectos.
  • El mercado de la zona ha cambiado recientemente.

En Santander ocurre a menudo en zonas con poca oferta disponible, donde encontrar comparables reales puede ser complicado. Una segunda valoración puede mejorar notablemente el resultado.

3. Revisar posibles errores en la tasación

Conviene analizar detenidamente el informe de tasación.

A veces aparecen problemas como:

  • Superficie incorrecta.
  • Reformas no reflejadas.
  • Estado del inmueble mal valorado.
  • Falta de anexos como garaje o trastero.
  • Comparativas desactualizadas.

Un profesional inmobiliario puede ayudarte a detectar estos errores y aportar documentación complementaria.

Cómo evitar una baja tasación antes de poner una vivienda a la venta

La mejor estrategia siempre es prevenir.

Realizar una valoración profesional previa

Antes de anunciar una vivienda, es recomendable hacer un estudio de mercado realista. En Inmosantander analizamos:

  • Operaciones reales cerradas en la zona.
  • Evolución del mercado en Santander y Cantabria.
  • Estado actual del inmueble.
  • Perfil de comprador potencial.
  • Capacidad hipotecaria media.

Esto permite fijar un precio competitivo y alineado con las futuras tasaciones bancarias.

Preparar correctamente la vivienda

El estado del inmueble influye más de lo que muchos propietarios creen.

Aspectos como:

  • Pintura.
  • Iluminación.
  • Orden.
  • Reparaciones pendientes.
  • Actualización de baños o cocina.

pueden mejorar notablemente la percepción del tasador y del comprador.

Tener documentación actualizada

Es fundamental disponer de:

  • Nota simple.
  • Referencia catastral correcta.
  • Certificado energético.
  • Planos.
  • Escrituras actualizadas.

Cualquier discrepancia puede afectar negativamente a la valoración.

¿Puede cancelarse la compraventa por una baja tasación?

Depende de lo firmado en el contrato de arras. Si existe una cláusula condicionada a la obtención de financiación hipotecaria, el comprador podría recuperar las arras si el banco no concede la hipoteca suficiente, por eso es tan importante redactar correctamente este tipo de contratos.

En Inmosantander recomendamos siempre revisar cuidadosamente las condiciones antes de firmar cualquier documento.

El mercado inmobiliario en Santander y las tasaciones

En los últimos años, algunas zonas de Santander han experimentado subidas de precio importantes. Sin embargo, las tasadoras suelen actuar con más prudencia que el mercado.

Esto provoca diferencias especialmente en

  • Viviendas reformadas.
  • Pisos con vistas al mar.
  • Inmuebles exclusivos.
  • Zonas con poca oferta disponible.

Por ello, contar con una agencia inmobiliaria con experiencia local puede marcar la diferencia entre cerrar o perder una operación.

Una baja tasación no significa necesariamente que la venta esté perdida. En muchos casos existen soluciones viables para renegociar, revisar la valoración o adaptar la operación.

Lo importante es actuar con rapidez, analizar el problema correctamente y contar con asesoramiento profesional especializado en el mercado inmobiliario de Cantabria.

En Inmosantander ayudamos tanto a vendedores como a compradores a gestionar este tipo de situaciones para que la operación llegue a buen puerto con seguridad y transparencia.

¿Necesitas ayuda para vender tu piso en Santander?

Si quieres vender una vivienda en Cantabria y necesitas una valoración realista ajustada al mercado actual, en Inmosantander podemos ayudarte.

Analizamos tu inmueble, estudiamos su posible tasación bancaria y diseñamos una estrategia de venta eficaz para evitar problemas durante la compraventa.