Vender una vivienda de protección oficial (VPO) en Cantabria puede ser un proceso perfectamente legal, siempre que se respeten las normas específicas que regulan este tipo de inmuebles. Sin embargo, en Inmosantander, agencia inmobiliaria de referencia en Cantabria, recibimos con frecuencia consultas de propietarios que, por desconocimiento o mala información, se plantean realizar la venta sin seguir el proceso legal obligatorio.

Este tipo de operaciones irregulares puede acarrear serias consecuencias legales y económicas, tanto para el vendedor como para el comprador. En este artículo te explicamos, paso a paso, qué sucede si decides vender tu VPO sin los trámites necesarios, y por qué siempre debes contar con asesoramiento especializado.

¿Por qué no se puede vender una VPO como una vivienda libre?

Las viviendas de protección oficial están subvencionadas por las administraciones públicas para facilitar el acceso a una vivienda digna a personas con ingresos limitados. A cambio de esa ayuda, durante un periodo determinado —normalmente 10 años desde la calificación definitiva— la vivienda queda sujeta a restricciones importantes en cuanto a su uso, transmisión y precio.

Eso significa que no puedes vender una VPO al precio que quieras, ni a cualquier persona, ni cuando te parezca. Tampoco puedes escriturar la venta sin que la operación haya sido autorizada, si la vivienda aún está calificada como protegida. Este marco legal es de obligado cumplimiento, y no seguirlo tiene consecuencias importantes.

¿Qué ocurre si vendo una VPO sin cumplir los requisitos?

El primer y más grave riesgo es que la venta sea considerada nula o anulable. Si se descubre que la transmisión se ha hecho sin la autorización de la administración, o por encima del precio máximo legal, el comprador podría exigir la anulación del contrato y reclamar la devolución total del importe pagado. Como propietario, esto te puede colocar en una situación muy delicada.

Además, tanto vendedor como comprador pueden enfrentarse a sanciones económicas impuestas por el Gobierno de Cantabria, que es quien regula la vivienda protegida en la comunidad. Estas sanciones pueden alcanzar fácilmente los 60.000 euros, dependiendo de la gravedad de la infracción. Y eso no es todo: si recibiste ayudas o bonificaciones fiscales al comprar tu vivienda protegida, la administración puede exigirte la devolución íntegra de esas ayudas, con intereses.

Otro riesgo habitual, aunque menos conocido, es el bloqueo de la operación en el ámbito fiscal. Si el precio real de venta no coincide con el declarado, o si la transacción no cumple la legalidad, la Agencia Tributaria puede iniciar una inspección por presunto fraude fiscal. Es decir, los problemas pueden multiplicarse y afectar gravemente tu situación económica y patrimonial.

¿Y si llego a la notaría con un comprador interesado?

Aquí conviene hacer una aclaración muy importante que muchos propietarios desconocen. Ningún notario en Cantabria autorizará una compraventa de una VPO si no se presenta toda la documentación exigida por la ley. Aunque comprador y vendedor estén de acuerdo, y aunque exista un contrato privado previo, el notario no firmará la escritura pública si faltan documentos clave.

Entre esa documentación imprescindible se encuentran:

  • El certificado de calificación definitiva de la vivienda.

  • La autorización expresa del Gobierno de Cantabria para realizar la venta, si la vivienda aún se encuentra bajo régimen protegido.

  • El certificado del precio máximo de venta, emitido conforme a los módulos oficiales vigentes.

  • Y, en algunos casos, la justificación de que el comprador cumple los requisitos necesarios para acceder a una vivienda protegida.

Si alguno de estos documentos falta, el notario se verá obligado a suspender la operación. Además, si sospecha que se está intentando evitar la normativa, podría notificarlo a la Administración Pública, abriendo la puerta a un procedimiento sancionador.

¿Qué hacer si ya has firmado un contrato privado?

Muchos propietarios que han firmado contratos de compraventa sin saber que estaban incumpliendo la normativa, nos consultan cuando ya hay dinero de por medio y plazos comprometidos. Nuestra recomendación en estos casos es actuar con rapidez para intentar regularizar la situación. Lo primero es analizar si existe la posibilidad de descalificar la vivienda, o si se puede obtener la autorización necesaria para formalizar la venta conforme a derecho.

Un contrato privado no registrado no garantiza nada al comprador y puede derivar en demandas por estafa o incumplimiento. Además, sin escritura pública ni inscripción en el Registro de la Propiedad, el nuevo propietario no podrá hipotecar ni vender la vivienda a su vez, lo que puede provocar un efecto dominó de problemas legales.

vender una VPO sin asesoramiento legal no compensa

Puede parecer más sencillo evitar trámites o saltarse pasos, pero los riesgos superan con creces los posibles beneficios. Si quieres vender tu vivienda de protección oficial en Cantabria, lo mejor que puedes hacer es acudir a una agencia inmobiliaria especializada, como Inmosantander, con experiencia real en este tipo de operaciones.

En nuestra agencia analizamos tu caso particular, comprobamos si puedes vender legalmente, gestionamos la documentación necesaria, y te acompañamos en todo el proceso para que la operación se realice con total seguridad jurídica. Además, te ayudamos a encontrar un comprador solvente y que cumpla los requisitos exigidos por la administración.