En muchas compraventas de viviendas en Santander y Cantabria, hay un momento delicado que suele generar dudas, nervios e incluso conflictos, el día de la firma llega… pero el vendedor no se va todavía de la vivienda.

“Solo serán unas semanas”, “en cuanto encuentre casa”, “no te preocupes, es de confianza”. Aquí es donde entra en juego una figura muy habitual , y poco explicada, en el mercado inmobiliario, el precario.

Si estás pensando en comprar una vivienda en Cantabria o en vender tu piso en Santander, este artículo te ayudará a entender qué es el precario, cuándo aparece y, sobre todo, cómo hacerlo bien para evitar sustos después.

¿Qué es realmente el precario en una compraventa?

Hay precario cuando una persona ocupa una vivienda sin contrato de alquiler y sin pagar renta, simplemente porque el propietario se lo permite.

En una compraventa ocurre cuando

👉 El comprador ya ha firmado, ya es dueño…
👉 pero deja al vendedor seguir viviendo en la casa durante un tiempo.

Y esto es importante entenderlo bien desde el principio

🔴 Desde el momento de la firma, el vendedor ya no tiene derecho a estar en la vivienda.
Permanece únicamente por la tolerancia del comprador.

Una situación muy común al vender o comprar vivienda en Santander

En Inmosantander vemos esta situación continuamente al vender pisos en Santander y alrededores, sobre todo cuando

  • El vendedor necesita el dinero de la venta para comprar otra vivienda.

  • La nueva casa aún no está lista o en obras.

  • Se trata de una vivienda heredada y uno de los herederos sigue viviendo allí.

  • Hay compraventas encadenadas que no cuadran en fechas.

El precario no es algo raro, pero sí es algo que hay que regular bien desde el primer minuto.

Los casos más habituales de precario en la compraventa

1. Precario con plazo claro (la mejor opción)

Es la fórmula más segura y la que siempre recomendamos.

  • Se acuerda una fecha exacta de salida.

  • Todo queda por escrito.

  • Ambas partes saben a qué atenerse.

📌 Ejemplo real en Santander
Un comprador adquiere una vivienda y permite al vendedor quedarse dos meses, mientras finaliza la compra de su nueva casa. Se firma un acuerdo de precario con fecha límite y penalización si se retrasa.

Resultado, tranquilidad para todos.

2. Precario “sin prisas” (cuando empiezan los problemas)

Aquí es donde muchas operaciones se tuercen.

  • No hay fecha concreta.

  • Todo queda en promesas.

  • El vendedor se queda “hasta que pueda”.

⚠️ Si llegado el momento no se va, el comprador solo puede recuperar la vivienda por la vía judicial, aunque sea suya.

Este es uno de los errores más frecuentes cuando se compra sin asesoramiento profesional.

3. Precario con pago mensual ¡cuidado con Hacienda!

A veces se pacta que el vendedor pague una cantidad “por ayudar”. Ojo, porque aquí hay trampa fiscal.

👉 Si hay pagos periódicos, Hacienda puede considerar que existe un alquiler encubierto, con consecuencias en el IRPF y posibles sanciones.

Por eso este tipo de acuerdos deben estudiarse muy bien antes de firmar nada.

Cómo hacer bien un precario y dormir tranquilo

Si vas a comprar una vivienda en Cantabria y el vendedor se queda en precario, hay cuatro reglas de oro.

✅ 1. Todo por escrito, siempre

Nada de acuerdos verbales, debe constar claramente

  • Que el ocupante está en precario.

  • Que no existe alquiler.

  • Que no se generan derechos de permanencia.

✅ 2. Fecha de salida clara

No “aproximadamente”.

✔ Día concreto.
✔ Plazo corto y realista.

✅ 3. Penalización si no se cumple

Funciona mucho mejor de lo que parece.

  • Penalización diaria por retraso.

  • Derecho expreso a iniciar desahucio por precario.

Muchas veces, solo con esto, el problema ni llega a existir.

✅ 4. Gastos bien definidos

Debe quedar claro quién paga:

  • Luz, agua y gas.

  • Comunidad.

  • Seguro.

Lo habitual es que el ocupante asuma todos los gastos mientras dure el precario.

¿Y si el vendedor no se va?

Si se incumple el plazo

  • El comprador puede iniciar un desahucio por precario.

  • Es más rápido que otros procedimientos, pero no es inmediato.

  • Durante ese tiempo, no podrás usar ni alquilar tu vivienda.

Por eso insistimos tanto:
👉 el precario no es un trámite sin importancia.

Comprar con cabeza es tan importante como comprar con ilusión

En el mercado inmobiliario de Santander, el precario puede ser una solución práctica… o el inicio de un gran problema si no se hace bien.

Antes de aceptar dejar una vivienda en precario
✔ Pide asesoramiento profesional.
✔ No firmes nada “porque sí”.
✔ Piensa en el después, no solo en cerrar la operación.

En Inmosantander te acompañamos para que todo salga bien

En Inmosantander llevamos años asesorando a compradores y vendedores en compraventas de viviendas en Cantabria, y sabemos que los pequeños detalles legales son los que marcan la diferencia.

Si estás pensando en comprar o vender un piso en Santander y surge la opción de dejar la vivienda en precario, consúltanos antes de firmar. Una cláusula bien hecha hoy puede ahorrarte muchos problemas mañana.

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