Vender un piso en Cantabria cuando resides fuera de España es perfectamente posible, pero la fiscalidad cambia de forma importante respecto a la de un residente fiscal español. Uno de los impuestos que más dudas genera es el IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes), especialmente cuando se vende una vivienda en lugares como Santander o su entorno.

En Inmosantander acompañamos habitualmente a propietarios que viven en Francia, Reino Unido, Alemania o Latinoamérica y quieren vender su piso en Cantabria con seguridad. Por eso, en este artículo te explicamos qué es el IRNR, cómo se calcula, cuándo se paga y qué errores debes evitar para no perder dinero innecesariamente.

¿Qué es el IRNR y por qué se aplica al vender un piso en Cantabria?

El Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) es el impuesto que grava las rentas obtenidas en España por personas físicas o jurídicas que no residen fiscalmente en el país.

Si vendes una vivienda en Cantabria y no eres residente fiscal en España, la ganancia obtenida por esa venta no tributa en el IRPF, sino en el IRNR.

Da igual que seas español o extranjero, lo que importa es dónde resides fiscalmente, no tu nacionalidad.

¿Cuándo se considera que eres no residente fiscal en España?

A grandes rasgos, Hacienda considera que no eres residente fiscal en España si:

  • Vives más de 183 días al año fuera de España

  • Tu centro de intereses económicos está en otro país

  • Tienes residencia fiscal acreditada en el extranjero

Esto es muy habitual en propietarios que:

  • Se marcharon al extranjero por trabajo

  • Compraron una vivienda en Santander como segunda residencia

  • Heredaron un piso en Cantabria y nunca han vivido en España

¿Cómo tributa la venta de un piso en Cantabria para un no residente?

Cuando vendes una vivienda en Cantabria siendo no residente, la ganancia patrimonial tributa en el IRNR.

Tipo impositivo aplicable

Actualmente (y esto es clave):

  • 19 % si resides en la Unión Europea, Islandia o Noruega

  • 24 % si resides en cualquier otro país (Reino Unido, EE. UU., Latinoamérica, etc.)

Este porcentaje se aplica sobre la ganancia patrimonial, no sobre el precio total de venta.

¿Qué es la famosa retención del 3 % al vender un piso siendo no residente?

Este es uno de los puntos que más confusión genera.

Cuando un no residente vende una vivienda en España, la ley obliga al comprador a:

➡️ Retener el 3 % del precio de venta
➡️ Ingresarlo en Hacienda en nombre del vendedor

Ejemplo práctico

  • Precio de venta del piso en Santander: 200.000 €

  • Retención obligatoria: 6.000 € (3 %)

  • El vendedor recibe inicialmente: 194.000 €

Esta retención no es el impuesto final, sino un pago a cuenta del IRNR.

Cálculo real del IRNR: ejemplo práctico en Cantabria

Imaginemos este caso realista:

  • Compra del piso en Santander en 2005: 120.000 €

  • Gastos de compra (notaría, impuestos, registro): 10.000 €

  • Precio de venta en 2025: 200.000 €

  • Gastos de venta (inmobiliaria, notaría, cancelación de hipoteca): 8.000 €

Cálculo de la ganancia patrimonial

  • Valor de adquisición: 130.000 €

  • Valor de transmisión: 192.000 €

  • Ganancia patrimonial: 62.000 €

IRNR a pagar (residente UE)

  • 62.000 € × 19 % = 11.780 €

Si ya se retuvieron 6.000 €:
➡️ Quedaría por pagar 5.780 €

Si la retención fuera superior al impuesto:
➡️ podrías solicitar devolución a Hacienda

Modelo 210 – el formulario clave del IRNR

Para regularizar el IRNR tras vender un piso en Cantabria, el no residente debe presentar el Modelo 210.

Plazos importantes

  • 3 meses desde que finaliza el plazo del comprador para ingresar la retención

  • Normalmente, unos 4 meses después de la venta

Si no se presenta correctamente:

  • Se pierde el derecho a devolución

  • Pueden aplicarse sanciones

En Inmosantander siempre recomendamos gestionar este trámite con asesoramiento profesional, especialmente si resides fuera de España.

¿Puedo deducir gastos al calcular el IRNR?

Sí, pero solo si resides en la UE, Islandia o Noruega.

Puedes deducir, entre otros:

  • Gastos de notaría y registro

  • Honorarios de inmobiliaria

  • Plusvalía municipal

  • Cancelación de hipoteca

Si resides fuera de la UE, no podrás deducir gastos, lo que aumenta notablemente el impuesto final.

IRNR y plusvalía municipal: no son lo mismo

Es muy habitual confundir ambos impuestos.

  • IRNR → impuesto estatal sobre la ganancia

  • Plusvalía municipal → impuesto local del ayuntamiento (por ejemplo, Santander)

Ambos se pagan al vender un piso en Cantabria y son independientes entre sí.

Errores frecuentes al vender un piso en Cantabria desde el extranjero

En Inmosantander vemos estos fallos con demasiada frecuencia:

  • ❌ No prever la retención del 3 %

  • ❌ No presentar el Modelo 210

  • ❌ Calcular mal la ganancia patrimonial

  • ❌ No deducir gastos cuando se tiene derecho

  • ❌ Confiar en que “el notario lo arregla todo”

Estos errores pueden suponer miles de euros perdidos o problemas con Hacienda años después.

Vender un piso en Cantabria siendo no residente, la importancia de un buen asesoramiento

Vender una vivienda en Santander desde el extranjero no es solo una cuestión inmobiliaria:
es una operación legal y fiscal compleja.

En Inmosantander ayudamos a propietarios no residentes a:

  • Vender su piso en Cantabria con seguridad

  • Coordinar notaría, comprador y poderes

  • Calcular correctamente los impuestos

  • Evitar errores fiscales costosos

  • Sentirse acompañados, aunque estén a miles de kilómetros

¿Vives fuera de España y quieres vender tu piso en Cantabria? Hablemos

Si resides en el extranjero y estás pensando en vender un piso en Santander o en cualquier punto de Cantabria, en Inmosantander te ofrecemos un acompañamiento integral, tanto inmobiliario como fiscal, para que puedas vender con total tranquilidad y sin desplazarte innecesariamente.

Contamos con dos oficinas físicas en Santander y un equipo especializado en operaciones con propietarios no residentes, acostumbrado a gestionar ventas desde Francia, Reino Unido, Alemania o Latinoamérica.
Puedes contactarnos por teléfono, correo electrónico o a través de nuestra web, y estudiaremos tu caso de forma personalizada, sin compromiso.

👉 En Inmosantander convertimos la distancia en tranquilidad y los trámites en soluciones claras.
Si quieres vender tu vivienda en Cantabria con seguridad, experiencia y cercanía, estamos aquí para ayudarte.