Cuando una persona decide vender su piso en Cantabria, suele pensar en el precio, en encontrar comprador o en cuándo firmará ante notario. Sin embargo, hay una parte igual de importante que muchas veces se deja para el final… y que puede suponer pagar miles de euros de más en impuestos, la declaración de la venta en el IRPF.

En Inmosantander lo vemos a menudo. Propietarios que han vendido bien su vivienda, pero que después descubren ,demasiado tarde, que no dedujeron gastos que Hacienda sí permite o que dedujeron otros incorrectos, con el consiguiente susto.

Por eso hemos preparado esta guía clara y honesta sobre los gastos deducibles al vender una vivienda, pensada especialmente para quienes venden un piso en Cantabria y quieren hacerlo bien y con tranquilidad.

Por qué los gastos deducibles son clave al vender un piso

Hacienda no te cobra impuestos por el dinero que recibes al vender tu casa, sino por la llamada ganancia patrimonial. Es decir, por la diferencia entre lo que te costó la vivienda y lo que has obtenido al venderla, teniendo en cuenta determinados gastos.

La fórmula es sencilla

Ganancia patrimonial = Precio de venta – (Precio de compra + gastos deducibles)

Aquí está la clave
👉 Cuantos más gastos deducibles correctos incluyas, menor será la ganancia patrimonial y menor el IRPF que pagarás.

Y no, no se trata de “buscar trucos”, sino de aplicar la normativa correctamente.

Gastos deducibles relacionados con la compra de la vivienda

Aunque la compra se hiciera hace años, estos gastos siguen siendo importantes porque aumentan el valor de adquisición del inmueble.

✔️ Notaría de la compra

Los honorarios notariales que pagaste al firmar la escritura de compra.

✔️ Registro de la Propiedad

La inscripción de la vivienda a tu nombre es un gasto deducible.

✔️ Impuestos pagados al comprar

  • ITP si compraste vivienda usada

  • IVA si era vivienda nueva

  • AJD, si lo abonaste

⚠️ No se incluyen sanciones, recargos ni intereses.

✔️ Gastos de gestoría

Siempre que estén directamente vinculados a la compra.

Gastos deducibles relacionados con la venta del piso

Aquí es donde más dinero se suele perder por desconocimiento.

✔️ Honorarios de la inmobiliaria

Si has vendido con una agencia profesional, los honorarios inmobiliarios son deducibles al 100 %.

Es uno de los gastos más importantes y, paradójicamente, uno de los que más se olvidan en la declaración.

✔️ Notaría de la venta

La parte que corresponda al vendedor se puede deducir.

✔️ Certificados obligatorios

  • Certificado de eficiencia energética

  • Cédula de habitabilidad (si procede)

Siempre que sean exigidos para vender, Hacienda los admite sin problema.

✔️ Cancelación de hipoteca

Son deducibles los gastos de:

  • Notaría

  • Registro

  • Gestoría

❌ No lo son las comisiones bancarias ni los intereses.

Gastos que NO se pueden deducir (aunque muchos lo crean)

Aquí conviene ser muy claros, porque es donde aparecen los problemas con Hacienda:

❌ Pintar la casa o pequeñas reformas estéticas
❌ Muebles o decoración
❌ Gastos de comunidad
❌ IBI
❌ Luz, agua, gas o internet
❌ Seguro del hogar

Solo determinadas mejoras estructurales podrían tenerse en cuenta, y siempre con un análisis técnico previo. No es lo habitual.

Ejemplo real, vender un piso en Santander y pagar lo justo

Pongamos un ejemplo muy habitual en Santander:

  • Compra del piso: 150.000 €

  • Gastos de compra: 12.000 €

  • Venta del piso: 210.000 €

  • Gastos de venta: 10.000 €

Ganancia patrimonial correcta:
210.000 € – (150.000 € + 12.000 € + 10.000 €) = 38.000 €

Si el propietario no hubiera deducido esos gastos, habría declarado una ganancia de 60.000 €, pagando varios miles de euros más en IRPF.

Este tipo de situaciones son mucho más comunes de lo que parece.

La importancia de justificar bien los gastos

No basta con “saber que son deducibles”. Es fundamental

  • Conservar facturas

  • Que estén a nombre del vendedor

  • Que estén claramente vinculadas a la compra o a la venta

Una deducción mal justificada puede acabar en regularización, recargos o sanciones.

Vender una vivienda en Cantabria con tranquilidad

En Inmosantander creemos que vender un piso no es solo cerrar una operación, sino acompañar al propietario en todo el proceso, también en el aspecto fiscal.

Nuestro objetivo es que:

  • Vendas bien

  • Pagues solo lo que corresponde

  • Y no tengas problemas después con Hacienda

Porque una venta bien hecha es la que no da sustos más adelante.

¿Hablamos? Estamos en Santander para ayudarte

Si estás pensando en vender tu vivienda en Santander o en cualquier punto de Cantabria, puedes venir a vernos o llamarnos sin compromiso. Estaremos encantados de ayudarte y resolver tus dudas con total claridad.

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En Inmosantander te ayudamos a vender con cabeza, con seguridad y con la tranquilidad de saber que lo estás haciendo bien.