En el mundo de la propiedad, existen fórmulas que permiten ceder o repartir los derechos sobre un inmueble sin perder el control total sobre él. Una de las más frecuentes, sobre todo en casos de herencias y donaciones, es el usufructo. Pero ¿sabías que existen dos tipos principales? Hoy en Inmosantander te explicamos las diferencias entre usufructo vitalicio y usufructo temporal, y cuál puede interesarte más en función de tus circunstancias.

¿Qué es el usufructo?

El usufructo es el derecho a usar y disfrutar de una propiedad que pertenece a otra persona. El usufructuario puede vivir en el inmueble, alquilarlo y recibir las rentas, pero no puede venderlo ni hipotecarlo sin el consentimiento del nudo propietario.

En Cantabria, es habitual encontrar usufructos en situaciones de herencias, cesiones entre familiares o incluso en operaciones de venta con reserva de usufructo.

Usufructo vitalicio: uso de por vida

El usufructo vitalicio es aquel que dura toda la vida del usufructuario. Es muy habitual en herencias entre cónyuges o en donaciones de padres a hijos.

✅ Ventajas:

  • Asegura el derecho de uso hasta el fallecimiento.

  • Protege el patrimonio familiar sin perder la vivienda.

  • Evita conflictos al establecer claramente los derechos.

🟢 Caso real:

María y José, una pareja de jubilados en Santander, donaron su vivienda a sus hijos reservándose el usufructo vitalicio. Así, pudieron planificar su herencia, reduciendo cargas fiscales y asegurando su residencia habitual hasta el final de sus vidas.

Usufructo temporal: uso con plazo

El usufructo temporal se concede por un tiempo determinado o hasta que se cumpla una condición. Finalizado ese plazo, los derechos de uso revierten al propietario.

✅ Ventajas:

  • Más flexibilidad en acuerdos personales o familiares.

  • Ideal para cesiones temporales sin perder la propiedad.

  • Útil en contextos de inversión o planificación a corto/medio plazo.

🟢 Caso real:

En su testamento, Teresa dejó su piso en Santander a su hija, pero estableció un usufructo temporal de 10 años a favor de su hermana, que estaba pasando una situación económica complicada. De esta manera, su hermana pudo residir en la vivienda con seguridad durante ese periodo, y su hija heredó la nuda propiedad, con la certeza de recibir el uso completo pasados los 10 años.

¿Cómo se calcula el valor del usufructo en una herencia?

Cuando se incluye un usufructo en una herencia, su valor económico afecta directamente al Impuesto de Sucesiones y Donaciones. La ley establece fórmulas distintas según si el usufructo es vitalicio o temporal.

📊 Usufructo vitalicio:

Fórmula:

(89 – edad del usufructuario) × 1% del valor del bien
Con un mínimo del 10% y un máximo del 70%.

🔸 Ejemplo: Si el usufructuario tiene 78 años y el valor del inmueble es 200.000 €:
(89 – 78) = 11 → 11% de 200.000 € = 22.000 €
👉 La nuda propiedad se valora en 178.000 €

📊 Usufructo temporal:

Fórmula:

2% × años de duración, sobre el valor total del bien (máximo 70%).

🔸 Ejemplo: Para un usufructo de 15 años sobre un inmueble de 300.000 €:
15 × 2% = 30% → 90.000 €
👉 La nuda propiedad valdrá 210.000 €

¿Qué opción es mejor para ti?

Depende de tus objetivos. Si buscas seguridad vitalicia, el usufructo vitalicio es la mejor opción. Si necesitas una solución temporal, el usufructo por plazo determinado te dará más flexibilidad.

En Inmosantander te ayudamos a tomar la mejor decisión con asesoramiento personalizado, teniendo en cuenta tu situación legal, fiscal y familiar. Nuestra experiencia en el mercado inmobiliario de Cantabria nos permite acompañarte con rigor y cercanía.

¿Estás pensando en donar o heredar una propiedad en Santander? ¿Tienes dudas sobre cómo aplicar el usufructo correctamente?

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