Hay momentos en los que un propietario decide vender su casa en Cantabria y, de repente, aparece una sorpresa, la vivienda no está correctamente inscrita en el Registro.

La casa lleva 20, 30 o incluso 40 años construida. Se ha vivido en ella toda la vida. Se pagaron sus impuestos. Pero legalmente… algo no encaja.

Es una situación mucho más habitual de lo que parece, especialmente en casas unifamiliares, viviendas en suelo rústico o propiedades que han tenido ampliaciones con el paso del tiempo.

En este artículo te explicamos, de forma clara y cercana, qué es la declaración de obra nueva, en qué casos puede necesitarla un propietario aunque la casa esté construida desde hace años y cuáles son los pasos para hacerla en Cantabria.

¿Qué es exactamente la declaración de obra nueva?

La declaración de obra nueva es una escritura pública que se firma ante notario para que una construcción quede correctamente inscrita en el Registro de la Propiedad.

En términos sencillos:

  • El terreno puede estar inscrito.

  • Pero la casa no figura en el Registro.

  • O los metros que constan no coinciden con la realidad.

  • O se hicieron ampliaciones que nunca se declararon.

Y esto, cuando llega el momento de vender casa en Cantabria, puede convertirse en un problema serio si no se detecta a tiempo.

Casos reales en los que un propietario necesita hacer una declaración de obra nueva

En nuestra experiencia en Santander y alrededores, estos son los supuestos más habituales.

1️⃣ La finca está inscrita, pero la casa no aparece en el Registro

Este caso es muy frecuente en zonas rurales de Cantabria.

La propiedad figura como terreno, pero la casa que se construyó hace años nunca se declaró oficialmente. Durante décadas no ha pasado nada… hasta que se intenta vender.

El comprador (y su banco) exigirá que la vivienda esté inscrita correctamente.

2️⃣ Se hicieron ampliaciones que nunca se regularizaron

Es muy común en casas unifamiliares:

  • Se añadió una planta.

  • Se cerró un porche.

  • Se construyó un garaje independiente.

  • Se amplió la cocina o el salón.

En el Registro siguen figurando, por ejemplo, 120 m²… cuando en realidad la casa tiene 190 m².

Esto puede bloquear una operación de compraventa o una hipoteca.

3️⃣ Casas heredadas que nunca se regularizaron

En herencias en Cantabria es habitual que:

  • La casa no estuviera inscrita correctamente.

  • Existan diferencias entre Catastro y Registro.

  • La obra nunca se declarara formalmente.

Antes de adjudicar o vender la vivienda, es necesario regularizar la situación.

4️⃣ Diferencias entre Catastro y Registro

Si el Catastro refleja una superficie distinta a la que figura en el Registro, el comprador puede exigir que se unifique la información.

Este tipo de discrepancias se detectan mucho cuando se va a vender casa en Santander y el notario revisa la documentación.

¿Cómo se hace una declaración de obra nueva en Cantabria? Paso a paso

Si te encuentras en uno de estos casos, estos son los pasos habituales:

1️⃣ Revisar la situación registral y catastral

Se solicita:

  • Nota simple del Registro.

  • Certificación catastral descriptiva y gráfica.

Aquí se detectan las diferencias y se determina si realmente hace falta una declaración de obra nueva.

2️⃣ Encargar un certificado técnico

Un arquitecto o arquitecto técnico debe emitir un certificado donde conste:

  • Descripción real de la casa.

  • Superficie construida actual.

  • Antigüedad de la edificación.

  • Estado de terminación.

En muchos casos en Cantabria se tramita por antigüedad, cuando la obra ya ha prescrito urbanísticamente.

3️⃣ Comprobar la situación urbanística en el Ayuntamiento

Dependiendo del municipio (Santander, Camargo, Santa Cruz de Bezana, Piélagos, etc.), puede ser necesario acreditar:

  • Que no existe expediente sancionador.

  • Que la obra está prescrita.

  • Que no hay infracción urbanística vigente.

Este paso es especialmente importante en suelo rústico.

4️⃣ Firmar la escritura ante notario

Con toda la documentación preparada, se firma la escritura pública de declaración de obra nueva.

5️⃣ Liquidar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD)

En Cantabria, este trámite está sujeto al pago de AJD. Es uno de los costes que deben tenerse en cuenta si estás pensando en vender casa en Cantabria y necesitas regularizar antes.

6️⃣ Inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad

Finalmente, se presenta la escritura en el Registro para que la casa quede correctamente inscrita y actualizada.

A partir de ese momento, la propiedad estará en regla y lista para vender sin obstáculos.

¿Cuánto cuesta regularizar una casa con declaración de obra nueva?

Depende del caso concreto

  • Honorarios técnicos.

  • Notaría.

  • Registro.

  • Impuesto AJD.

En términos orientativos, puede oscilar entre 1.500 € y 4.000 €, aunque cada vivienda es distinta.

Lo importante es entender que, si no se hace, puede impedir la venta o provocar que el comprador renegocie el precio a la baja.

Por qué es importante revisarlo antes de poner la casa en venta

Uno de los errores más frecuentes es anunciar la vivienda sin haber revisado antes la situación registral.

El problema suele aparecer cuando:

  • Ya hay arras firmadas.

  • El comprador ha pedido hipoteca.

  • El banco solicita tasación.

  • El tasador detecta que los metros no coinciden.

Y entonces empiezan las prisas.

Si estás pensando en vender casa en Santander o en cualquier punto de Cantabria, lo más prudente es revisar primero la documentación y anticiparse.

¿Tienes dudas sobre tu casa? Te ayudamos

Si sospechas que tu vivienda puede tener ampliaciones no inscritas, diferencias de superficie o simplemente no sabes si todo está en regla, es mejor revisarlo ahora que cuando ya tengas un comprador esperando.

En Inmosantander llevamos años ayudando a propietarios en Santander y en toda Cantabria a regularizar sus casas antes de venderlas, evitando bloqueos, retrasos y pérdidas económicas.

Si te encuentras en una situación parecida o quieres comprobar si tu casa está correctamente inscrita, puedes llamarnos y lo revisamos contigo sin compromiso:

📍 Oficina Santander Centro: 942 10 19 99
📍 Oficina Valdenoja: 942 88 83 82

Estaremos encantados de acompañarte y asegurarnos de que vender tu casa sea un proceso seguro, tranquilo y sin sobresaltos.