En determinadas operaciones de compraventa en Cantabria, el valor de referencia del Catastro puede situarse muy por encima del precio real de adquisición. Esto ocurre con frecuencia en viviendas heredadas, pisos muy deteriorados o inmuebles que necesitan una reforma integral.

El problema es que, en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), Hacienda obliga a tributar por el mayor valor entre:

  • El precio escriturado.

  • El valor de referencia.

Si este último es más alto, el impuesto aumenta de forma muy significativa.

A continuación te explicamos cómo se puede reclamar cuando el valor resulta claramente desproporcionado.

Ejemplo en Santander, diferencia muy elevada

Imaginemos una vivienda en Santander

  • Precio real de compra: 205.000 €

  • Valor de referencia: 356.000 €

En Cantabria, el tipo general del ITP es del 9%.

👉 Si se tributa por el precio real:

205.000 € x 9% = 18.450 € de ITP

👉 Si se tributa por el valor de referencia

356.000 € x 9% = 32.040 € de ITP

📌 Diferencia: 13.590 € más de impuesto

Estamos hablando de casi 15.000 € adicionales, a pesar de que el inmueble pueda necesitar una reforma completa o presentar deficiencias graves.

Este tipo de situaciones no son extrañas cuando se trata de viviendas antiguas, sin actualizar o en mal estado de conservación, algo relativamente habitual en determinadas zonas de Santander donde conviven edificios rehabilitados con otros muy deteriorados.

¿Por qué puede producirse una diferencia tan grande?

El valor de referencia se calcula de forma estadística

  • A partir de datos notariales de compraventas.

  • Mediante zonas homogéneas de valoración.

  • Aplicando módulos medios por metro cuadrado.

Pero el sistema no inspecciona el estado real de cada vivienda.

No tiene en cuenta

  • Instalaciones obsoletas.

  • Humedades estructurales.

  • Falta de ascensor.

  • Necesidad de reforma integral.

  • Viviendas cerradas durante años.

Por eso, en operaciones de compra de vivienda en Cantabria, el valor administrativo puede no reflejar la realidad del inmueble concreto.

Cómo reclamar a Hacienda en Cantabria

Si te encuentras ante una situación como la del ejemplo anterior, existen vías para impugnar el valor.

Opción 1: Pagar y solicitar rectificación

Es la vía más segura jurídicamente.

  1. Se presenta el ITP calculado sobre el valor de referencia (32.040 € en el ejemplo).

  2. Se paga el impuesto.

  3. Se solicita la rectificación de autoliquidación y devolución de ingresos indebidos ante la Agencia Tributaria de Cantabria.

En esa solicitud deberás

  • Justificar que el valor de mercado real es 205.000 €.

  • Aportar prueba técnica sólida.

  • Solicitar la devolución de la diferencia (13.590 €).

Opción 2: Declarar por el precio real y esperar comprobación

En este caso

  1. Se liquida el impuesto por 205.000 € (18.450 €).

  2. Hacienda puede iniciar una comprobación.

  3. Si gira liquidación complementaria, se recurre.

Es una vía más arriesgada, ya que pueden generarse intereses si finalmente no prospera la reclamación.

Qué pruebas son necesarias

La clave es demostrar que el valor real de mercado es inferior al valor de referencia.

Las pruebas más habituales son

  • Informe pericial de arquitecto o tasador independiente.

  • Reportaje fotográfico completo.

  • Presupuestos detallados de reforma.

  • Certificados técnicos que acrediten patologías.

  • Testigos de mercado comparables reales.

Cuanto más objetiva y documentada esté la reclamación, más opciones habrá de que prospere.

Plazos importantes

  • El plazo para solicitar rectificación es de 4 años desde la presentación del impuesto.

  • Si recibes una liquidación complementaria, el plazo habitual para recurrir es de 1 mes.

Perder el plazo implica perder el derecho a reclamar.

También aplicable a herencias y donaciones

Este mismo sistema se aplica en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones en Cantabria.

Si heredas una vivienda con un valor de referencia inflado respecto a su estado real, también puedes impugnarlo siguiendo el mismo procedimiento.

Esto es especialmente relevante en viviendas heredadas que llevan décadas sin mantenimiento.

En operaciones de comprar piso en Cantabria o vender vivienda en Santander, el valor de referencia puede tener un impacto fiscal enorme.

Como hemos visto en el ejemplo:

  • Precio real: 205.000 €

  • Valor de referencia: 356.000 €

  • Diferencia en impuestos: 13.590 €

Cuando la diferencia es tan significativa y no refleja el estado real del inmueble, la normativa permite reclamar. Eso sí, la clave está en

  • Actuar dentro de plazo.

  • Aportar prueba técnica sólida.

  • Seguir correctamente el procedimiento administrativo.

En el mercado inmobiliario cántabro, conocer estas reglas puede marcar una diferencia económica muy importante.