Cuánto pagarás de plusvalía municipal en Santander en 2025

Vender una casa o un piso es siempre una decisión importante: emocional, económica y legal. Y una de las dudas que más preocupan cuando alguien se plantea vender en Santander es: ¿Cuánto me tocará pagar de plusvalía municipal?

Aquí en Inmosantander entendemos bien esa inquietud. Queremos acompañarte paso a paso para que lo veas claro y no haya sorpresas en el camino.

Qué es la plusvalía municipal (o IIVTNU)

La plusvalía municipal, cuyo nombre largo es Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), es un tributo local que grava el aumento del valor del terreno desde que tú compraste el inmueble hasta que lo vendes (o lo donas o heredas).

Ojo: no grava la casa en sí, sino la parte correspondiente al terreno donde está construida.

Por ejemplo, si compraste un piso hace 15 años y ahora lo vendes, el suelo ha tenido una revalorización durante esos años, y el Ayuntamiento de Santander tiene derecho a cobrar por ese incremento.

Cómo se calcula en 2025

Desde una reforma legal (motivada por sentencias del Tribunal Constitucional) ya no hay un único modo de calcular la plusvalía: hay al menos dos métodos, y tú (el vendedor o transmitente) puedes elegir el que sea más favorable para tu caso.

Método 1: por coeficientes (el método “objetivo”)

1. Se toma el valor catastral del suelo de tu inmueble.

2. Se aplica un coeficiente anual que depende de los años que han pasado desde que lo adquiriste.

3. Ese resultado es la base imponible.

4. Finalmente, el Ayuntamiento le aplica un tipo impositivo (un porcentaje) para determinar lo que pagarás.

Supongamos un ejemplo muy simplificado:

• Valor catastral del suelo: 35.000 €

• Años que llevas como propietario: 12

• Coeficiente aplicable (ejemplo): 0,09

• Base imponible = 35.000 × 0,09 = 3.150 €

• Tipo impositivo en Santander (aproximado): 30 %

• Resultado: 3.150 × 0,30 = 945 €

Este tipo del 30 % es orientativo: depende del Ayuntamiento de Santander fijar el porcentaje concreto dentro de los límites legales.

Método 2: por ganancia real

Este método consiste en:

• Calcular cuánto vendes menos cuánto compraste (lo que efectivamente has “ganado”).

• Ver qué porcentaje de ese valor corresponde al terreno (según el valor catastral).

• Aplicar ese porcentaje de ganancia a tu tributación.

Este método puede ser más beneficioso cuando la revalorización real es menor que lo que marca el método objetivo. En casos concretos puede dar un resultado inferior al del método con coeficientes.

La nueva normativa permite que tú elijas el método más favorable al presentar la liquidación.

Factores que pueden hacer que pagues más o menos

• Que el valor catastral del suelo sea bajo o alto.

• Que lleves muchos años como propietario (más años → más coeficiente acumulado).

• Que la revalorización real haya sido pequeña (entonces el método alternativo puede darte ventaja).

• Que el Ayuntamiento de Santander aplique un tipo impositivo alto dentro de los límites permitidos.

• Que existan bonificaciones o exenciones aplicables en tu caso.

Cuándo no pagarás o pagarás menos

No en todo caso hay obligación de pagar. En circunstancias específicas podrías

• Que no haya habido ganancia (vendes por el mismo precio que lo adquiriste o menos).

• En donaciones o herencias, especialmente entre familiares directos, podrían aplicarse bonificaciones de hasta un 95 % (depende del caso y del Ayuntamiento).

• Transmisiones a entidades públicas o ciertos supuestos especiales.

Por ello, antes de firmar la venta, conviene revisar si tu caso encaja en alguna de esas exenciones o bonificaciones.

Plazos y cómo presentarlo

• En una venta: 30 días hábiles desde la fecha de la escritura.

• En herencias o donaciones: 6 meses, aunque en muchos casos se puede solicitar prórroga hasta 12 meses si se justifica a tiempo.

La presentación es mediante una autoliquidación, que puede hacerse de forma presencial o en línea, en la Sede Electrónica del Ayuntamiento de Santander o presencialmente en las oficinas de Recaudación de Santander (C/ Antonio López)

Consejos para no llevarte sorpresas

1. Calcula con antelación cuánto podría salir la plusvalía antes de firmar nada.

2. Comprueba si el método alternativo es más favorable para ti.

3. Investiga si puedes acogerte a bonificaciones o exenciones, sobre todo en casos de herencias o traspasos entre familiares.

4. Consulta con profesionales, un asesor fiscal local o una agencia inmobiliaria como Inmosantander te puede ayudar a simular la cifra real y planificar la operación.

5. Prepara la documentación (escrituras de compra, datos catastrales, fecha de adquisición) con antelación para agilizar el trámite.

Vender en Santander en 2025 implica tener muy presente la plusvalía municipal, pero no debe convertirse en una sorpresa desagradable. Con los datos correctos, la elección adecuada del método y una asesoría previa, puedes reducir el impacto fiscal o incluso evitar pagar más de lo estrictamente debido.

En Inmosantander no solo te ayudamos a vender o comprar, caminamos contigo para que entiendas cada impuesto, cada trámite, cada cifra. Queremos que vendas con transparencia y tranquilidad.

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