Cuando eres casero en Cantabria y gestionas una vivienda en alquiler, es fundamental entender qué tipo de gastos puedes deducir en el IRPF y cuáles deben amortizarse. A continuación, te explicamos con claridad cómo se aplican estas reglas.
Gastos de reparación y conservación
¿Qué son?
Son aquellos destinados a mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad, como pintura, revoco, arreglo de instalaciones, sustitución de elementos desgastados (caldera, ventanas, suelos), reparación de tejados o bajantes
¿Son deducibles?
Sí, siempre que el inmueble genere rendimientos del capital inmobiliario (es decir, esté alquilado, no usado por su propietario como vivienda habitual)
¿Se pueden deducir antes de alquilarlo?
Sí, incluso si realizas reparaciones mientras la vivienda está vacía pero próxima a alquilarse, siempre que puedas demostrar una intención inequívoca de arrendarla y que los gastos estén vinculados a esa expectativa de ingresos.
Límites de deducción:
El total de gastos de conservación y reparación no puede superar los rendimientos íntegros obtenidos por ese inmueble en el año fiscal. Si excede, el exceso se puede compensar durante los cuatro años siguientes, respetando ese límite anual.
Obras de mejora (ampliación o reformas que incrementan valor)
¿Qué se considera mejora?
Actuaciones que elevan el valor del inmueble, como añadir espacios, cambiar completamente la distribución, instalar ascensores, sistemas de seguridad, ampliaciones, etc.
¿Son deducibles?
No como gasto corriente. En cambio, su valor se capitaliza y se amortiza fiscalmente: se deduce gradualmente mediante la amortización anual (por ejemplo, el 3 % del valor de adquisición o catastral del edificio)
Obras de eficiencia energética
Existen incentivos fiscales especiales si se hacen obras que mejoran la eficiencia energética del inmueble destinado a alquiler. Son deducibles entre un 20 % y un 60 % de la inversión, según el nivel de mejora y el certificado energético emitido antes del 1 de enero de 2025 . Algunas reducciones del IRPF vinculadas a la Ley de Vivienda también se mantienen aunque el contrato sea posterior al 26 de mayo de 2023 si has rehabilitado la vivienda en los dos años anteriores
| Tipo de gasto | ¿Deducible como gasto corriente? | ¿Amortizable? | Observaciones clave |
|---|---|---|---|
| Reparación / conservación | Sí | No | Hasta el 100 % del rendimiento íntegro anual; exceso se puede compensar 4 años |
| Gastos realizados antes del alquiler | Sí, si hay correlación documental | No | Debe acreditarse intención de alquiler |
| Obras de mejora (construcción/valor añadido) | No | Sí | Se deducen mediante amortización anual del inmueble |
| Obras de eficiencia energética | Consideradas mejora, pero con deducción específica | No (pero bonificaciones en IRPF) | Hasta 60 % deducible si se obtiene certificado energético |
Ejemplos reales desde Santander y Cantabria
Imagina que arrendas un piso en Santander y antes de alquilarlo pintas paredes con pintura antihumedad, revisas tuberías y sustituyes una caldera antigua. Todo eso es reparación o conservación: deducible como gasto corriente, incluso si aún no está alquilado, siempre que puedas probar que era para ponerlo en alquiler próximamente.
Por otro lado, si decides ampliar el baño, cambiar estructura o añadir un dormitorio, eso es obra de mejora. No podrás deducirlo como gasto directo, pero podrás amortizar su coste poco a poco en la declaración.
Finalmente, si decides instalar ventanas de alta eficiencia, aislamientos térmicos o paneles solares, podrías acogerte a la deducción estatal por eficiencia energética, lo que mejora tu rentabilidad fiscal.
¿Por qué Inmosantander te lo pone fácil?
En Inmosantander, te ayudamos a:
Identificar correctamente si tus gastos son deducibles o deben amortizarse.
Acreditar la correlación entre los gastos y la obtención de ingresos del alquiler.
Optimizar tu fiscalidad mediante deducciones y amortizaciones legales.
Acompañarte en cada paso, con proximidad y experiencia local en Cantabria y Santander.
RESUMEN
Los gastos de reparación y conservación son deducibles en tu IRPF como propietario que alquila en Cantabria, incluso si se realizan en expectativa de alquiler, siempre que tengas ingresos del inmueble y justificación documental.
Las obras de mejora no son deducibles como gasto corriente, pero sí puedes amortizar su coste mediante las reglas del IRPF.
Las mejoras energéticas pueden tener deducciones específicas que van del 20 % al 60 % del coste.
Todo debe estar bien documentado y vinculado al alquiler.
¿Tienes dudas concretas sobre un gasto o una reforma en Santander? Cuéntanos tu caso y te asesoramos desde Inmosantander para que saque el máximo partido fiscal a tu inversión inmobiliaria.
Deja tu comentario