A veces, al vender una vivienda en Cantabria, los propietarios se sorprenden al descubrir que su casa tiene menos metros “oficiales” de los que realmente usan cada día. Y no hablamos de errores de cálculo, sino de espacios que no figuran en las escrituras, ni en el catastro, ni en el registro de la propiedad, son los llamados “metros fantasma”, zonas construidas o aprovechadas, pero que legalmente no existen.
Este fenómeno es más común de lo que parece, especialmente en zonas rurales, casas de pueblo o viviendas antiguas donde, a lo largo de los años, se han ido haciendo obras sin seguir los trámites legales necesarios.
¿Qué son exactamente los metros fantasma?
Son ampliaciones, modificaciones o anexiones realizadas en una vivienda, pero que no han sido regularizadas ante notario ni registradas oficialmente. Algunos ejemplos muy frecuentes son:
Terrazas que se cerraron con aluminio o PVC para ganar espacio al salón o una habitación.
Trasteros que se integraron en la vivienda principal.
Altillos que se hicieron para ganar almacenamiento o incluso una habitación extra.
Garajes transformados en dormitorios o salones.
Porches cerrados para crear una cocina adicional o comedor.
En muchas ocasiones, estas obras se hicieron “de buena fe”, incluso con ayuda del albañil del pueblo, sin pensar en que un día podrían suponer un obstáculo legal.
¿Por qué esto ocurre tanto en casas de pueblo?
En Cantabria, especialmente en zonas rurales como la comarca de Liébana, los Valles Pasiegos, Campoo o incluso en municipios cercanos a Santander como Penagos, Castañeda o Santa María de Cayón, es habitual que las viviendas hayan sido ampliadas con el paso del tiempo sin que esas ampliaciones se hayan reflejado en escritura pública.
A menudo se trata de herencias familiares donde cada generación ha ido “arreglando” o adaptando la casa a sus necesidades, sin pensar en la legalidad urbanística ni en los registros. Al vivir allí durante años sin problemas, nadie cuestiona si esos metros existen legalmente… hasta que llega el momento de vender la casa.
¿Qué problemas pueden causar los metros fantasma?
Aunque parezca un tema menor, los metros no declarados pueden complicar —y mucho— una operación de compraventa:
Menor tasación
El tasador solo puede valorar los metros que figuran oficialmente. Es decir, si has cerrado una terraza de 10 m² y la usas como sala, pero no está registrada, no se sumará al valor de la vivienda. Esto afecta directamente al precio de venta que puede justificar el comprador ante el banco.
Limitaciones para obtener hipoteca
Los bancos solo financian la parte legalmente reconocida. Si la casa tiene 100 m² reales pero solo 80 m² en escritura, la hipoteca se basará en esos 80. Eso puede hacer que el comprador no consiga la financiación que necesita.
Problemas con el notario
En el momento de la firma, el notario revisará la escritura, el catastro y el registro. Si detecta discrepancias importantes entre lo que dice el papel y lo que se ve físicamente, puede requerir aclaraciones, suspender la firma o exigir regularizaciones previas.
Desconfianza del comprador
Un comprador bien asesorado pedirá la nota simple, el plano catastral y, en muchos casos, una visita técnica. Si ve que hay partes de la vivienda que no están en los documentos, puede echarse atrás o pedir una rebaja significativa.
¿Se pueden legalizar los metros fantasma?
La buena noticia es que en muchos casos sí, aunque depende de varios factores:
Que la ampliación se haya hecho dentro de la normativa urbanística.
Que no haya prescrito el plazo para sancionar la obra.
Que no afecte a elementos comunes (en caso de pisos).
Que se pueda justificar con documentación técnica (planos, certificados, etc.).
Para legalizar esos metros “fantasma”, el proceso puede incluir:
Informe de arquitecto o aparejador que certifique la realidad física.
Actualización del catastro con nueva medición.
Escritura de ampliación de obra nueva ante notario.
Inscripción en el Registro de la Propiedad.
En algunos casos, el pago de impuestos como el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados o la plusvalía municipal si la obra se considera una revalorización.
¿Cómo te ayudamos desde Inmosantander?
En Inmosantander, revisamos minuciosamente cada vivienda antes de ponerla a la venta, especialmente en casas de pueblo o propiedades antiguas donde sabemos que estos problemas son frecuentes. Nuestro trabajo incluye:
Analizar si hay diferencias entre los metros reales y los registrados.
Verificar catastro, escritura y nota simple.
Asesorarte sobre si es viable regularizar esos metros y cómo hacerlo.
Gestionar la documentación técnica y jurídica necesaria.
Acompañarte en todo el proceso para evitar sustos de última hora con notarios, compradores o bancos.
Más vale metros “oficiales” que fantasmas
Los metros fantasma no son un mito. Existen en muchas viviendas de Cantabria, sobre todo en casas de pueblo reformadas sin licencia ni actualización registral. Ignorarlos puede salir caro. Afecta al valor de tu casa, a la financiación del comprador y puede frustrar una operación que parecía cerrada.
Por eso, si estás pensando en vender tu vivienda en Cantabria y no sabes si todo está correctamente reflejado en los papeles, consúltanos sin compromiso. En Inmosantander te ayudamos a resolverlo con profesionalidad, cercanía y conocimiento del mercado local.
¿Tienes dudas? Hablemos
Llámanos o visítanos:
Oficina Centro (Santander): 942 10 19 99
Oficina Valdenoja: 942 88 83 82
También puedes escribirnos o venir directamente. Estaremos encantados de ayudarte a preparar la venta de tu vivienda sin sorpresas.
Porque en el mundo inmobiliario, lo que no se ve en los papeles… puede salir caro.
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